سرقفلی چیست و چگونه تعیین می‌شود؟

املاک

سرقفلی یکی از آن اصطلاحاتی است که هنگام اجاره نمودن املاک تجاری زیاد شنیده می‌شود. اما به راستی سرقفلی چیست؟ طبق ماده ۶ قانون روابط مالک و مستاجر که در سال ۱۳۷۶ تصویب شده است، در تعریف سرقفلی آمده:

«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین ‌مستاجر می‌تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از مالکِ ملک یا مستاجر دیگری به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد، که در این صورت طبق  ‌تبصره ۲ از ماده قانونی مذکور هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادلانه روز را از مالک دارد»

نکته‌ی مهمی در مورد اجاره‌نامه‌های تنظیمی بعد از سال ۱۳۷۶ وجود دارد و آن اینکه چنانچه مالک وقت شروع اجاره از مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی نگرفته باشد، مستأجر پس از پایان مدت اجاره حق مطالبه‌ی سرقفلی از مالک را ندارد؛ همینطور اگر مستاجر حق واگذاری سرقفلی ملک را به کس دیگری داشته باشد و سرقفلی محل کسب را به مستأجر جدیدی واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره‌ی مستأجر جدید، دیگر‌ حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.

اما در خصوص اماکن تجاری‌ای که قرارداد اجاره‌شان قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است و تاکنون نیز مورد تمدید یا تجدید قرار گرفته­ است، رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر مشمول قانون سال ۱۳۷۶ شده و مستاجرین مستحق دریافت «حق کسب، پیشه یا تجارت» می‌شوند. طبق قانون سال ۵۶ دیگر لازم نیست در قرارداد اجاره‌نامه الزاماً نامی از سرقفلی آورده شود، و در واقع «حق کسب، پیشه یا تجارت» به خاطر فعالیتی است که فرد اجاره‌کننده در ملکی انجام داده و باعث شده آن ملک دارای اعتبار شود. بر فرض کسی مغازه‌ی نوسازی را در سال ۷۰ اجاره کرده و در آن یک رستوران احداث نموده، حالا بعد از ۲۵ سال آن واحد تجاری دارای آبرو و شهرت و مشتریانی‌ست که توسط مستاجر به وجود آمده است؛ لذا مستاجر در زمان تخیله واحد تجاری می تواند «حق کسب، پیشه یا تجارت» را از مالک مطالبه کند، و یا با اخذ رضایت مالک این حق را به مستأجر بعدی منتقل نماید.

خلاصه اینکه «سرقفلی» و یا «حق کسب، پیشه یا تجارت» حقی مالی و قابل معامله است که برای مالک یا متصرف قانونی محل‌های کسب و تجارت از طرف قانونگذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی متعدد دارد. میزان حقوق «کسب، پیشه یا تجارت» و «سرقفلی» با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود:

۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت

۲- شرایط وکیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای مالک یا مستاجر منظور شده است.

۳- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او باعث معروف شدن آن ملک گشته است.

۴- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.

۵- مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل کسب از نظر قفسه‌بندی و تهیه اشیا مورد نیاز و سایر تزیینات داخلی متحمل شده است.

۶- نوع کسب و پیشه یا تجارت.

بنا بر ماده ۱۸ قانون روابط اجاره‌دهنده و اجاره‌گیرنده مصوب سال ۱۳۵۶، تعیین مقدار «حق کسب یا پیشه یا تجارت» در گرو رعایت اصول و ضوابطی است که در آیین‌نامه خاصی پیش‌بینی می‌گردد، اما متاسفانه تاکنون چنین آیین نامه‌ای به تصویب نرسیده است؛ از همین جهت در صورت اختلاف و عدم توافق بین مالک و مستأجر در برسر رقم «حق کسب، پیشه یا تجارت» (در املاکی که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره شده‌اند)، این مبلغ توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد که معمولاً ارزیابی خود را با توجه به نرخ خرید و فروش املاک مشابه در محل و اعتبار روز ملک انجام می‌دهند. همینطور تخیله واحد تجاری از سمت مالک منوط به پرداخت «حق کسب، پیشه یا تجارت» به قیمت روز خواهد بود.

در عین حال اگر در املاکی که بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره شده‌اند، میان مالک و مستاجر درگیری بروز کرد و بر سر ارزش سرقفلی توافقی حاصل نشد، باز گذر افراد به دادگاه خواهد افتاد و نظر کارشناس دادگستری است که حرف آخر را می‌زند. اگر هم مالک بخواهد ملکش را از مستاجر پس بگیرد باید هزینه‌ی سرقفلی را به قیمت عادلانه پرداخت کند.

نظرات نوشته ۱

  • مطلب زیبا و خوبی بود

    ۲۸ خرداد ۹۷ - mindshop.ir
  • عالی بود http://music97.ir/%D9%81%D9%88%D9%84-%D8%A2%D9%84%D8%A8%D9%88%D9%85-%D8%AF%DB%8C%D8%AC%DB%8C-%D8%B9%D9%84%DB%8C-%DA%AF%DB%8C%D8%AA%D9%88%D8%B1/

    ۲۸ خرداد ۹۷ - محمد
  • چرا روی سایت دیوار اگهی قرار نمیگیره

    ۲۳ خرداد ۹۷ - مولایی
  • دنا مدل ۹۴

    ۲۳ خرداد ۹۷ - مولایی
  • عالی

    ۲۲ خرداد ۹۷ - علی
  • با سلام و تشکر از سایت دیوار ، در قیمت خودروها مواردی مشاهده می شود که بعضاً قیمت غیرمتعارف و خیلی بالاتر از عرف زده می شود وهمین امر باعث افزایش قیمت شده و آشفتگی در قیمتها را به دنبال دارد ، در صورت امکان ، سایت دیوار طرحی ارائه نماید که قیمتهای غیرمعمول اجازه استفاده از سایت را نداشته باشند چون این امر باعث بی اعتمادی به سایت می شود و همچنین بی تاثیر در افزایش کاذب قیمت ها نیست.

    ۲۰ خرداد ۹۷ - مجید
  • مطالب شما کلی گویی است. املاک دارای بر (عرض) ۱۶ تا ۲۰ متر در بیشتر مناطق تهران یافت نمیشوند. بنظرم باید بیایید و تخصصی در مورد هر منطقه جدا بنویسید.

    ۱۷ خرداد ۹۷ - حامد
  • عالی بود لطفا امکانی نیز فراهم کنید تا برای تست محصولات دیوار به عنوان واسط عمل کرده و پول به حساب دیوار واریز شود و بعد از اتمام مهلت تست در صورت رضایت خریدار پول به حساب فروشنده واریز شود.

    ۱۴ خرداد ۹۷ - حامد
  • خوب

    ۸ خرداد ۹۷ - صغری
  • تشکر مطلب مفیدی بود.

    ۷ خرداد ۹۷ - حمید
  • متاسفانه این ترفندهایی که تو متن آمده خیلی استفاده می شه و مصرف کننده و خریداره که همیشه ضرر میکنه oxon.ir

    ۲۹ اردیبهشت ۹۷ - مسعود قلی پور
  • ممنون

    ۲۴ اردیبهشت ۹۷ - مهدی مژدهی
  • مرسی من که چندبار سرم کلاه رفته امیدوارم با رعایت این نکات این اتفاق مجددا نیافته.

    ۱۶ اردیبهشت ۹۷ - احسان
  • واقعا سایت دیوار بینظیره

    ۶ اردیبهشت ۹۷ - صرافی رویال
  • خوب است

    ۲۷ فروردین ۹۷ - بهرام غلام زاده
  • […] با قیمت پایین‌تر می‌توان خریداری کرد. به شرطی که از کارشناسی دقیق خودرو توسط افراد ماهر غافل نشوید. غفلت در این زمینه ممکن است […]

    ۲۶ فروردین ۹۷ - آیا اتومبیل دست دوم بخریم ؟ | نیازمندیهای ایرانیان|جوینده
  • […] با قیمت پایین‌تر می‌توان خریداری کرد. به شرطی که از کارشناسی دقیق خودرو توسط افراد ماهر غافل نشوید. غفلت در این زمینه ممکن است […]

    ۲۵ فروردین ۹۷ - آیا ماشین دست دوم بخریم ؟ - نیازمندیهای ایرانیان|جوینده
  • […] با قیمت پایین‌تر می‌توان خریداری کرد. به شرطی که از کارشناسی دقیق خودرو توسط افراد ماهر غافل نشوید. غفلت در این زمینه ممکن است […]

    ۲۴ فروردین ۹۷ - مزایا و معایب خرید خودروی دست دوم چیست؟ - نیازمندیهای ایرانیان|جوینده
  • 🔹 برای مشاهده نمونه قراردادهای خرید، فروش، رهن، اجاره، سرقفلی، پیش خرید و پیش فروش، جعاله، میتونید یه نگاهی به این انواع بیاندازید: https://goo.gl/o6ePNb

    ۲۴ فروردین ۹۷ - هاکان احمد زاده
  • نکات خوبی بود، یه سایت هم هست دانستنی های مشابه این و تحلیل و دانستنی های مسکن رو درج می کنه. مجله اینترنتی ملک رادار هستش خوبه مطالبش خواستید دوستان میتونند بخونند: https://melkradar.com/blog/

    ۲۴ فروردین ۹۷ - هژیر برهان زاده
  • ما که از هر مقامی پرسیدیم همه گفتن مشکل نداره برگه سبز همون سنده ما چند تا ماشین فروختیم تا الان هیچ مشکلی نبود.

    ۲۱ فروردین ۹۷ - امید
  • باسلام و خدا قوت به شما مدیریت محترم سایت و همکاران عزیزتان از بابت اینکه محتوای بروز و خیلی خوب و با کیفیت تولید می کنید از شما سپاسگزاریم. برایتان موفقیت روز افزون از پروردگار یکتا آرزومندم! https://modiraneweb.com/

    ۷ فروردین ۹۷ - آموزش راه اندازی کسب و کار اینترنتی
  • بسیار درست و صحیح. ممنون از دیوار که سایت بسیار عالی و بی نقصی دارد

    ۲۶ اسفند ۹۶ - محمد جواد
  • با درودبه تیم پشت دیوار در کشورهای پیشرفته قبل از ظهور شبکه های ارتباط مجازی ، صنعت دست دوم بصورت فضاهای چاردیواری در حومه شهرها رایج بوده و کماکان رایج است. در چاردیواری های مذکور بدون اینکه دولت ها نقشی داشته باشند ، مردم کالاهای مازاد خود را با پول ، یا کالا معاوضه می کنند با سپاس فراوان از تمام دست اندرکاران پشت دیوار ، از تمام بازدید کنندگان و فعالان روی دیوار تقاضا دارم بستر فراهم شده را با ارائه نظرات خود حمایت فرمایند. اطمینان دارم که اینگونه فعالیت ها ، هنگامی که از سطح وسیع و میزان مشارکت بالای مردمی برخوردار باشد بدون نیاز به حمایت دولتها و رسانه ها به پایداری و توسعه مستمر بیشتری نائل خواهد شد.

    ۲۴ اسفند ۹۶ - پرویز