ملک اوقافی بخریم یا نه؟ هرآنچه باید درباره زمین اوقافی و خرید از اوقاف بدانید

میزان زمین‌های وقفی در تهران و شهرهای دیگر کم نیستند. همین حالا اگر به بنگاه‌های املاک مناطقی مثل ۵، ۴، ۲ بروید با ۴ دسته زونکن مواجه می‌شوید. یکی برای فروش، یکی برای اجاره، یکی برای مشارکت در ساخت و دیگری هم مربوط به انواع املاک و زمین اوقافی است. شاید این سوال پیش بیاید که فرق املاکی که با سند اوقافی خرید و فروش می‌شوند با سندهای ملکی معمولی در چیست؟ اصلا ملک اوقافی بخریم یا نه؟ با خرید املاک اوقافی باید منتظر چه دردسرهایی باشیم؟ قیمت این املاک تفاوتی با املاک معمولی دارند؟ در این راهنما سعی می‌کنیم به این سوال‌ها پاسخ دهیم و شما را با شرایط خرید و فروش املاک وقفی از نظر حقوقی آشنا کنیم.

با قیمت پایین‌تر، ملک اوقافی بخریم

مهم‌ترین نکته این است که بدانید اگر خانه‌ای با زمین اوقافی خریدید، قرار نیست در آینده کسی مدعی خانه‌تان شود و آن را از شما بگیرد. نکته مهم دیگر این دسته از ملک‌ها این است که با توجه به شرایطی که دارند قیمت‌شان بین ۵ تا ۲۰ درصد نسبت به املاک مشابه کمتر است. یعنی کسانی که بودجه کمتری دارند، می‌توانند برای خرید خانه روی این گزینه هم حساب کنند.

عرصه و اعیانی که تفاوت دارند

دو اصطلاح حقوقی مهمی که باید در زمینه این املاک بدانید؛ «عرصه» و «اعیان» است. عرصه همان زمین املاک اوقافی است که موقوفه هستند و شما به شکل مستقیم اجازه خرید و فروش آن‌ها را ندارید. اعیان هم همان خانه یا ساختمانی است که روی این زمین بنا شده که به نام شما می‌شود. شما می‌توانید آن را بفروشید یا اجاره بدهید. این املاک درواقع دو سند دارند: یکی سند عرصه و دیگری سند اعیان. در حقیقت شما وقتی یک خانه با سند وقفی می‌خرید زمین ملک را از متولی موقوفه اجاره می‌کنید.

• بیشتر بخوانید: دانستنی‌های حقوقی املاک

متولی زمین اوقافی چه کسی است؟

موقعی که می‌خواهید خانه‌ای در زمین وقفی بخرید، حتما بپرسید که وقف مربوط به کجاست؟ معمولا موقوفات به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند:

• املاک اوقافی خاص یا شخصی
• املاک اوقافی آستان قدس
• املاک اوقافی سازمان اوقاف
• املاک اوقافی ابقاع متبرکه

موقوفات خاص که متولی مشخصی دارند، یعنی دولت متولی آن‌ها نیست. موقوفات عام هم توسط سازمان اوقاف و امور خیریه مدیریت می‌شوند. تکلیف موقوفات آستان قدس رضوی هم که مشخص است. این موضوع از آن نظر اهمیت دارد که شما برای پرداخت اجاره زمین یا خرید و فروش ملک‌تان، با این متولیان سر و کار خواهید داشت.

پرداخت اجاره سالانه به متولیان

شما به راحتی می‌توانید خانه یا ساختمان (همان اعیان) را بفروشید یا اجاره بدهید و از این نظر هیچ فرقی میان املاک معمولی با املاک وقفی وجود ندارد. هزینه‌هایی که پرداخت می‌کنید نظیر مالیات شهرداری نیز با املاک دیگر یکی است و فقط تفاوت در قیمت ملک شما خواهد بود که در بازار پایین‌تر است. درضمن فرق شما با دیگران این است که باید سالیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره به متولی موقوفه پرداخت کنید. این مبلغ چندان زیاد نیست. مثلاً برای اجاره یک زمین ۳۰۰ متری باید سالیانه ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان را پرداخت کنید. این قرارداد با متولی موقوفه معمولا هر ۵ سال تمدید می‌شود.

تفاوت اصلی در خرید و فروش زمین اوقافی

تفاوت اصلی زمانی است که شما می‌خواهید زمین وقفی (همان عرصه) را خرید و فروش کنید. قانون قاعدتا چنین اجازه‌ای به شما نمی‌دهد. شما برای این خرید و فروش باید از متولی اصلی اجازه بگیرید. یعنی به محض مراجعه به شهرداری برای انجام مراحل کاری، شهرداری نامه‌ای به شما می‌دهد که به سازمان اوقاف یا نزد متولی موقوفه بروید.

برای نقل و انتقال این زمین (عرصه) باید مبلغی را به متولی موقوفه بپردازید. این مبلغ علاوه بر هزینه‌های جاری خرید و فروش یک زمین است.

مبلغی که باید به متولی بدهید چقدر است؟ ۱۰‌درصد مابه التفاوت قیمت کارشناسی زمین هنگام خرید با قیمت کارشناسی زمین هنگام فروش. این را هم بد نیست بدانید که متولی موقوفه وظیفه دارد این مبلغ را صرف اموری کند که واقف برای آن زمین در نظر گرفته است.

• بیشتر بخوانید: فرصت‌های سرمایه‌گذاری در زمین و املاک کلنگی در تهران

وام و تسهیلات دیگر زمین اوقافی

وقتی شما طبق قانون و با اجازه متولی و پرداخت هزینه‌ها، ملک اوقافی را به‌صورت زمین خریداری می‌کنید همه تسهیلاتی که به یک زمین عادی تعلق می‌گیرد شما هم می‌توانید دریافت کنید. یعنی امکان دریافت وام و ساخت‌وساز و انواع دیگر وام مسکن هم روی این زمین وجود دارد. یک نکته مهم را هم بدانید و آن اینکه شما هیچ وقت صاحب قطعی زمین وقفی نمی‌شوید. یعنی بابت پرداخت اجاره سالیانه در نهایت صاحب آن نمی‌شوید و قرارداد «اجاره به شرط تملیک» نیست.

استعلام از متولی فراموش نشود

وقتی دارید یک زمین معمولی را خرید و فروش می‌کنید حتما از اداره ثبت استعلام می‌گیرید که مالک واقعی زمین مشخص شود و مشکلی وجود نداشته باشد. در خرید و فروش زمین وقفی، علاوه بر استعلام از اداره ثبت، استعلام از متولی موقوفه مثل سازمان اوقاف هم نیاز است.

بالاخره ملک اوقافی بخریم یا نه؟

شاید هنوز هم با این سوال روبه‌رو باشید که ملک اوقافی بخریم یا نه؟ آیا خرید زمین از اوقاف به صرفه است یا باید به‌دنبال منبع دیگری باشیم؟ همان‌طور که گفته شد، ملک اوقافی نسبت به دیگر املاک قیمت پایین‌تری دارد. البته شرایط قانونی و چارچوب‌ها در این نوع از املاک و زمین پیچیده‌تر هستند.

درنهایت اگر به‌دنبال خرید املاک با هزینه پایین‌تر هستید، خرید زمین از اوقاف یا خرید املاک اوقافی راه خوبی خواهد بود. البته همیشه باید استعلام‌های لازم را پیش از نهایی شدن قرارداد درباره زمین و ملک موردنظر داشته باشید. 

حال با دانستن این نکات، ، با آسودگی خاطر بیشتری می‌توانید ملک وقفی مورد نظرتان را معامله کنید و جلوی مشکلات احتمالی را بگیرید.