۱۰ عیب قرارداد غیر مکتوب را بشناسید

5
10101
معامله خانه - چرا نباید شفاهی معامله کرد

چرا نباید خانه را شفاهی اجاره کرد؟

هیچ‌کس از افراد مضطربی که در راهروهای طولانی دادگاه منتظر حکم قاضی مانده‌‌‌ روزی فکرش را هم نمی‌کرد که به خاطر نبستن قرارداد کارش به اینجا بیفتد. بعضی از مالکان و مستأجران و به‌خصوص آنهایی که خانه مطلوب خود را در دیوار پیدا می‌کنند تنها به قرارداد شفاهی تکیه دارند. به خاطر جنس دوستانه‌تر روابط خریدو فروش در دیوار ابتدا همه‌چیز خوب پیش می‌رود اما به مرور زمان‌بر سر مسائل کوچک اختلاف‌نظرهای بزرگ پیدا می‌کنند و سپس زیر قول شفاهی که به هم داده‌اند می‌زنند. در مطلب زیر پیامدهای حقوقی قرارداد شفاهی را دنبال خواهیم کرد.

بر اساس قانون اجاره سال ۱۳۵۶ قرارداد اجاره می‌توانست کتبی و یا شفاهی باشد اما از سال ۱۳۷۶ دیگر کتبی بودن قرارداد الزامی شد. پس فراموش نکنید که قراردادهای شفاهی از شمول قانون خارج هستند.

گاهی مالک به قرارداد شفاهی خود عمل نمی‌کند. برای مثال صاحب‌ملک ادعا می‌کند پول رهن کمتر از ادعای مستأجر است. یا اینکه هنگام اجاره به شما وعده تعمیر جزییاتی در خانه را داده اما به خاطر نداشتن قرارداد شفاهی زیر قولش می‌زند. در این صورت جهت اثبات حرف خود باید اگر شاهد و یا مدرکی مانند رسید و فاکتور دارید به مراجع قضایی ارائه کنید.

مستأجر از ابتدا با صاحب‌خانه در میان گذاشته که قرار است در آن واحد مسکونی شرکت کوچکی را مستقر کند اما این موضوع را به صورت شفاهی بیان می‌کنند و دیگر روی کاغذ قرارداد نمی‌آورند. پس از مدتی صاحب‌خانه زیر حرف خود می‌زند. در این صورت مستأجر هیچ دست‌آویزی برای اثبات حرفش ندارند. او باید یا طبق خواسته صاحب‌خانه عمل کرده؛ یا خانه را تخلیه و یا اینکه با مراجعه به دادگاه راه‌حلی برای ماجرا پیدا کند.

مستأجری به دلیل درخواست زودهنگام صاحب‌خانه برای تخلیه از او شکایت کرده‌است. طبق قانون صاحب‌خانه هنگام درخواست تخلیه ملک با دلایل قانع‌کننده برای قاضی پیش از موعد مقرر، می‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند. ولی در صورت داشتن قرارداد مستأجر نیز از حق دریافت جریمه برخوردار است.

صاحب‌خانه‌ای ملک خود را بدون قرارداد در اختیار مستأجر می‌گذارد. مستأجر آن مکان را به هر دلیلی به فرد دیگری اجاره می‌دهد. طبق قانون مستأجر می‌تواند ملک را برای همان کاری که خودش اجاره کرده به دیگری اجاره کند مگر اینکه این حق در قرارداد سلب شده باشد. حالا که قراردادی وجود ندارد چه می‌شود؟ مالک نمی‌تواند به این کار اعتراض کند چراکه در قول و قرار شفاهی درباره شرط اجاره به غیر حرف مستندی زده نشده است.

مستأجری تصمیم می‌گیرد پارکینگ خانه خود را اجاره دهد. بین او و صاحب‌خانه هم قرارداد قبلاً منعقد شده است؛ اما آیا او می‌تواند بدون اشاره به اجاره پارکینگ در قرارداد، آن را به فرد دیگری هم اجاره دهد؟ نه. پس اگر خانه‌ای اجاره می‌کنید که روی پولی که از پارکینگ آن به دست می‌آورید حساب کرده‌اید بهتر است همان اول با صاحب‌ملک در میان گذاشته و آن را در قرارداد هم ذکر کنید.

بسیاری از افراد قرارداد اولیه را مکتوب می‌کنند اما برای تمدید دیگر به بنگاه نمی‌روند. اگر بعداً بین طرفین اختلافی به وجود آید امکان اثبات آن بدون مدرک و سند راهی بسیار سخت و در بیشتر مواقع غیرممکن خواهد بود.

خانه‌ای را بدون داشتن برگه وکالت‌نامه به‌صورت شفاهی اجاره می‌کنید اما بعد از مدتی فرد دیگری از راه می‌رسد و از این قرارداد اظهار بی‌اطلاعی می‌کند. ممکن است با داشتن سند مکتوب شرایط اثبات برای شما راحت‌تر شود اما درواقع مالک به‌راحتی می‌تواند حکم تخلیه ملک گرفته و خانه را از شما پس بگیرد.

دریافت خسارت از سوی مستأجر هنگام تخلیه در هنگام خانه بدون قرارداد غیرممکن است. بر اساس قرارداد اجاره می‌توان خسارت ناشی از تأخیر تخلیه را از مبلغ رهن کم کرد؛ اما اگر قراردادی منعقد نشده باشد به لحاظ قانونی دست مستأجر برای این کار بسته است.

در قرارداد اجاره به شرایط فسخ اشاره کاملی شده است. زمانی که قراردادی نباشد و مستأجر خواهان فسخ باشد نمی‌تواند از این شرایط استفاده کند و تنها با پرداخت خسارت به مالک می‌تواند پول رهن خود را پس بگیرد. اگر مالک بخواهد قرارداد را فسخ کند هم راه طولانی برای گرفتن حق فسخ در پیش دارد.

 

ترفند کارشناسی

 اگر معامله شما مبایعه‌نامه یا قولنامه نداشته باشد وارثان فروشنده حق دارند که زیر حرف خریدار بزنند و ادعا کنند که اصلاً هیچ معامله‌ای انجام نشده است. برای همین است که حقوق‌دانان همیشه بر سر تنظیم سند در دفترخانه یا مشاور املاک تأکید می‌کنند. حتی اگر هنگام خرید یا اجاره به مستأجر وکالت‌نامه هم نشان داده شد باید بر منعقد کردن قرارداد به صورت مکتوب تأکید کنید. برخی برای اطمینان بیشتر حتی قرارداد اجاره را هم در دفتر تنظیم اسناد رسمی منعقد می‌کنند که به نظر ما این نوع قرارداد مطمئن‌تر است.

صادقی. دفتردار

 

5 دیدگاه‌ها

  1. با سلام
    اگر مستاجر در پرداخت بهای اجاره کوتاهی کند بطوریکه در مدت قرارداد یکساله نیمی از مبلغ رهن را بدهکار شود و در پایان مدت قرارداد نسبت به تخلیه اقدام ننماید چه باید کرد ؟
    با عنایت به اتمام مدت قرارداد آیا مالک می تواند راسا نسبت به قطع اشعبات برق ؛ تلفن و… اقدام نماید . و با توجه به بدهی مستاجر حق محاسبه دیر کرد پول بر مبنای هر ده میلیون سیصد هزار تومان وجاهت قانونی و شرعی را دارد یا خیر . خواهشمند است راهنمایی لازم درراستای اقدامات لازم را بفرمائید

    ۲
  2. سلام ما یه ملکی رو از سال ۷۱تاالان نشستیم ششمیلیون هم پول پیش دادیم تاالان صاحب خانه اومده میگه بلند شید به ترتیب هم اجاره نامه ننوشتیم کلا تواین چند سال دویا سه بار نوشتیم هیچ شاهدیم بینه ما وجود نداشته ایا میخوام ببینم میتونم ادعایه مالکیت بکنم یا خیر

    ۹
    ۵
  3. سلام صاحب کار من خانه ای چهار سال با قرار شفاهی بدون رهن و اجاره بصورت هدیه من داده چند ماه پیش تخلیه کردم اما الان میخواد شکایت کنه کرایه بگیره آیا دادگاه حکم خسارت میده برام ممنون راهنمایی کنید

    ۷
  4. سلام .من یک خانه ۹۶/۷. خربدم یک ما بعد سند ثبت زدم وکل پول پرداخت شد.اما فروشنده میلغی را برگشت داد وگفت خودم رهن می مانم۵۰ میلیون.
    من دبگر کوتاهی کردم وقرار داداجاره ننوشتم یعنی فکر کردم اون شخص برگه امضا کرده .منم. با خیال اینکه چند بعد برگه اجاره را نامه امضا کنم به بنگاه سر نزدم اما ۵ بعد مه مدارک را چک کردم دیدم چه شده .درنهایت گفتم در معامله مشکل نبوده ۷ ما ه دیگه بدون فرار داد بمانه.اما الان ۱۴ ماهه از اتمام یک سال که رهن بوده ولی هر ماه هانه نیاورد وتخلیه نمیکنه.چکار کنیم .در چک تخلیه هم داریم.۳ ناهه سرگردات دادگاه حقوقی هستم نه دادگاه میاد نه تخلیه میکنه .لطفا راهنمایی کنید

    ۱
    ۱

ارسال یک پاسخ

لطفا دیدگاه خود را وارد کنید!
لطفا نام خود را در اینجا وارد کنید