هر آنچه باید درباره مشاعات ساختمان و قوانین آن بدانید

مشاعات ساختمان جزو فضاها و امکانات مشترکی هستند که خصوصا در قوانین آپارتمان نشینی اهمیت زیادی پیدا می‌کنند. موارد قانونی مربوط به مشاعات و هزینه‌های مرتبط، همیشه باعث چالش‌هایی بین ساکنان ساختمان می‌شوند. آشنایی با قانون مشاعات و همچنین مواردی مانند نظافت مشاعات ساختمان به شما کمک می‌کند که بسیاری از مشکلات آپارتمان نشینی را به‌راحتی رفع کنید. در ادامه این مطلب، با تمامی موارد و جزئیات قانون مشاعات آپارتمان آشنا می‌شوید.

مشاعات ساختمان چیست؟

فضاهای داخل یک آپارتمان به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند؛ فضاهای اختصاصی و فضاهای مشترک که اصطلاحا به آن مشاعات گفته می‌شود. البته مشاعات فقط ارتباط به فضا ندارد و بسیاری از امکانات خانه جزو مشاعات ساختمان به حساب می‌آیند. درحقیقت مشاعات به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنان است و نمی‌توان حق انحصاری برای آن‌ها قائل شد.

ازجمله مهم‌ترین مواردی که جزو مشاعات ساختمان هستند می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حیاط
• پشت بام
• آسانسور
• پله‌ها
• شوفاژخانه
• تأسیسات مشترک
• لابی
• باغچه
• در ورودی ساختمان
• پنجره‌های داخل پارکینگ یا راه‌پله‌ها
• راهروها

البته قانون مشاعات ساختمان که با عنوان قسمت‌های مشترک در قانون تملک آپارتمانها ذکر شده است، بخش‌های دیگری را هم به فهرست بالا اضافه می‌کند. برای مطالعه حزئیات کامل قانون، به وب‌سایت وزارت راه و شهرسازی مراحعه کنید.

بررسی مشاعات ساختمان

کسی که قصد خرید یا اجاره یک خانه را دارد حتما باید توجهی هم مشاعات داشته باشد و از کم و کیف آن مطلع شود. درنتیجه پیش از خرید یا اجاره هر ساختمان، نکات زیر را بررسی کنید.

نگاهی به سند خانه بیندازید

نکته اول این است که بدانیم از نظر قانونی و رسمی، چه بخش‌ها و امکاناتی از یک آپارتمان جزو مشاعات به حساب می‌آید. راه‌حل اولیه و اصلی، بررسی سند خانه‌ است. در سند خانه به‌طور دقیق بیان می‌شود که چه قسمت‌هایی اختصاص به صاحب خانه دارد. درنتیجه بخش‌هایی از یک آپارتمان که در سند مالکیتی بیان نشده‌اند جزو مشاعات ساختمان و متعلق به همه ساکنان هستند.

به جز سند خانه، در صورت مجلس تفکیکی آپارتمان هم به‌طور دقیق، مشخصات فضاها و امکانات اختصاصی واحدها نوشته می‌شود.

قانون مشاعات ساختمان می‌گوید که قسمت‌های مشترک آپارتمان بدون اجازه همه ساکنان قابل خرید و فروش نیست. مثلاً شما نمی‌توانید بگویید که در یک آپارتمان چهارواحدی، یک چهارم حیاط سهم من است و می‌خواهم آن را بفروشم. به بیان ساده مشاعات آپارتمان از نظر قانونی غیر قابل انتقال هستند.

وضعیت انشعابات را بررسی کنید

یکی از مواردی که باید هنگام بازدید از یک خانه دقت کنید، وضعیت انشعابات آن است. در آپارتمان‌های نوساز معمولا انشعاب گاز و برق جدا بوده و فقط آب مشترک است. درمقابل در برخی از در آپارتمان‌های قدیمی شرایط این‌گونه نبوده و گاز هم مشترک است. قطعا جدا بودن انشعابات به نفع واحدها خواهد بود و قبوض نیز عادلانه‌تر پرداخت می‌شود.

بررسی وضعیت فعلی بخش‌های مشاع ساختمان یک محک خوب برای تشخیص خوب یا بد بون همسایه‌ها است. یادتان باشد متأسفانه گاهی اوقات استفاده نادرست از فضاهای مشاع، باعث ایجاد اختلافاتی میان ساکنان یک ساختمان می‌شود و بعد هم ماجرا به طرح دعوا در مراجع قضایی می‌کشد.

تکلیف پاگردها، پارکینگ، حیاط، تراس و پشت بام چیست؟

برخی افراد تصور می‌کنند که پاگرد روبه‌روی واحد متعلق به آن‌ها است. در حالی‌که قانون می‌گوید این فضاها هم جزو مشاعات ساختمان است. پس ساکنان یک خانه مجاز نیستند که وسایل خود را بدون موافقت همسایه‌ها در این بخش یا در راه‌پله‌ها بگذارند. درنهایت همسایه‌‌ها می‌توانند در این خصوص می‌توانند گلایه و حتی شکایت کنند.

آیا پارکینگ جزو مشاعات است؟

در مورد پارکینگ یک نکته مهم وجود دارد. اگر به‌صورت مجلس تفکیکی آپارتمان مراجعه کنید احتمالا مختصات دقیق پارکینگ هر واحد بیان شده است. این محدوده چون در سند و صورت مجلس تفکیکی آمده متعلق به صاحب خانه و قابل خرید و فروش است. بقیه فضاهای پارکینگ جزو مشاعات است و هیچکس اجازه استفاده اختصاصی از آن ندارد.

در برخی از صورت مجلس‌های تفکیکی آپارتمان، پارکینگ به‌صورت مشاع ذکر می‌شود و از قوانین مشاعات ساختمان پیروی می‌کند. به بیان دیگر به برخی از واحدهای یک آپارتمان (یا همه واحد‌ها) اجازه استفاده از پارکینگ به‌صورت مشاع داده می‌شود که قوانین کلی زیر باید در آن رعایت شوند:

• ساکنان باید خودروی خود را در محل مخصوص پارکینگ پارک کنند. پارک کردن در محل‌های مشاع که برای عبور و مرور راحت‌تر در نظر گرفته شده‌اند، ممنوع است.
• فروش یا اجاره پارکینگ مشاع به ساکنان آپارتمان یا افراد خارج از ساختمان ممنوع است. البته درصورت موافقت همه ساکنان می‌توان این کار را انجام داد.
• برگزاری جشن و مراسم در فضای پارکینگ مشاع ساختمان فقط با اجازه همه ساکنان امکان دارد. در غیر اینصورت، ساکن متخلف طبق قانون مجبور به پرداخت جریمه می‌شود.
• پارک کردن خودرو در محل پارک همسایه‌ها (بدون اجازه آن‌ها) ممنوع است و در برخی موارد شامل جریمه‌ها و پیگردهای قانونی هم می‌شود.
• تعداد محل‌‌های پارک خودرو برای هریک از ساکنان طبق صورت مجلس تفکیکی مشخص می‌شود. در اغلب موارد هر همسایه تنها اجازه پارک در یک محل را دارد.

قانون مشاعات پشت‌ بام و زیر پله

حتما در بازدید از یک خانه، سری به پشت بام هم بزنید. باز هم یک تصور اشتباه این است که فکر کنیم پشت بام متعلق به طبقه آخر است و او حق بیشتری نسبت به بقیه واحدها دارد. پشت بام جزو مشاعات محسوب می‌شود و همه صاحبان واحدها به یک اندازه در آن سهیم هستند.

باتوجه به قوانین بالا، طبقه آخر نمی‌تواند در پشت بام برای خودش باربیکیو اختصاصی بزند. گذاشتن وسایل اضافه بدون اجازه دیگر واحدها هم در پشت بام ممنوع است. یادتان باشد گذاشتن لوازمی چون میز و صندلی، کپسول گاز، کباب پز، وسایل مستعمل و یا نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.

یکی دیگر از فضاهای محل مناقشه در آپارتمان‌ها، فضای زیر پله در طبقه همکف و فضای خالی داخل اتاقک آسانسور است. در ماده ۵۵ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است: «انباری واقع در زیرپله و زیرزمین محل قرار دادن وسایل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشت بام و اتاق تأسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قرار دادن وسایل مرتبط با ساختمان خواهد بود.» پس باز هم کسی نباید از این فضاها استفاده اختصاصی داشته باشد.

نظافت مشاعات و دیگر قوانین امکانات مشاع

نظافت مشاعات یکی از مواردی است که شاید موجب اختلاف بین ساکنان شود. نکته مهم اینکه نظافت بخش‌هایی از مشاعات مانند جای پارک و ورودی خانه، برعهده هر واحد است. البته این موارد همگی به موافقت اهالی ساختمان و جلسه‌ها وابسته هستند. به‌عنوان مثال ساکنان می‌توانند به این توافق برسند که نظافت مشاعات ساختمان را در همه بخش‌ها طی دوره‌های مشخص انجام دهند.

هزینه نظافت و تعمیرات مشاعات آپارتمان بسته به قانون ساختمان و سهم واحدها تقسیم می‌شود. طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، صرف‌نظر از شرایط سکونت یا استفاده از واحد، هزینه‌های تعمیر و نظافت باید توسط مالک پرداخت شود.

یک نکته مهم این است که مدیر ساختمان یا صاحب یکی از واحدها اجازه ندارد محدودیت‌هایی برای استفاده قانونی و عرفی از فضاهای مشاع برای ساکنان ایجاد کند. مثلا هیچ کس حق ندارد در پشت بام را قفل کند و کلیدش را به طور اختصاصی برای خودش نگه دارد.

هر تغییری در فضاها و امکانات مشاع هم باید با تصویب همه ساکنان آپارتمان باشد. درضمن اولویتی هم در استفاده از این فضاها و امکانات وجود ندارد. مثلا چون یک نفر در حال حاضر مدیر ساختمان است نمی‌تواند استفاده اختصاصی از پشت بام داشته باشد.

یکی از سؤال‌های مهم شما هنگام بازدید از یک آپارتمان، هزینه شارژ هر واحد است. در حقیقت این شارژ همان هزینه و مخارج مشاعات ساختمان محسوب می‌شود که برعهده همه واحدها است. مثلاً نمی‌توان گفت که من چون در طبقه اول هستم، هزینه سرویس و نگهداری آسانسور را کمتر می‌پردازم یا اینکه نمی‌توان گفت تعمیرات پشت بام فقط برعهده طبقه آخر است.

اکنون با مطالعه این نکات می‌دانید که وقتی در حال خرید یا اجاره یک خانه هستید، فقط بر سر فضاهای اختصاصی خانه معامله نمی‌کنید، بلکه سهمی هم در بخش مشاعات دارید. پس باید حواستان به این بخش‌ها و امکانات مشترک خانه هم باشد. همچنین یادتان خواهد بود که برای بهبود فضای یک ساختمان و ایجاد آرامش بیشتر در آن، همه ساکنان باید بپذیرند که فضاهای مشاع متعلق به همه واحدهاست و هیچ فردی حق ندارد از این بخش ساختمان استفاده اختصاصی کند.