هزینه تعمیرات آپارتمان برعهده مالک است یا مستاجر؟

چه صاحب‌خانه باشید و چه مستأجر همیشه باید خودتان را برای هزینه‌های پیش‌بینی نشده تعمیرات خانه آماده کنید. هزینه‌هایی که بخشی از آن‌ها به خاطر استهلاک لوازم و تجهیزات خانه و بخشی نیز به خاطر حفظ و نگهداری ساختمان ایجاد می‌شود. البته وقتی مستأجر هستید یا خانه خود را به شخص دیگری اجاره داده‌اید ماجرا کمی فرق می‌کند زیرا دیگر فقط شما نیستید که باید برای خانه هزینه کنید، چون هزینه تعمیر در بعضی از موارد در قانون به عهده مالک خانه گذاشته شده و بعضی به عهده مستأجر است. در این مطلب بلاگ دیوار، درباره هزینه‌های آپارتمان و وظیفه مالک و مستاجر بخوانید.

قاعده کلی هزینه تعمیر خانه اجاره‌ای

در یک قاعده کلی هرجا هزینه‌ها به امور روزمره و جاری خانه مربوط می‌شود یا پای استهلاک اجزای خانه در میان باشد مستأجر باید هزینه تعمیر را بپردازد. به جز این، اگر مستأجر به دلیل درست استفاده نکردن از خانه صدمه‌ای به آن وارد کند، خودش مسئول تعمیر آن خواهد بود و باید هزینه را پرداخت کند.

در مقابل هر جا پای تعمیرات کلی در میان است یا قرار است برای نگهداری بهتر از ساختمان هزینه‌ای شود باید صاحب‌خانه هزینه‌ها را پرداخت کند. در یک کلام، هزینه‌هایی که باید انجام شود تا خانه قابل سکونت باشد، به عهده صاحب‌خانه و هزینه‌هایی که به خاطر استهلاک لوازم یا استفاده نادرست به خانه تحمیل شده به عهده مستأجر است.

بنابراین صاحب‌خانه نمی‌تواند از تعمیر دیوار ترک خورده‌ای که خطر ریزش دارد، لوله ترکیده، پشت‌بامی که نم می‌دهد و … خودداری کند.

تبصره: اگر توافق خاصی بین دو طرف شکل بگیرد می‌توان خلاف این قاعده عمل کرد. مثلاً ممکن است مستأجر و صاحب‌خانه تصمیم بگیرند تا پایان زمان قرارداد، انواع هزینه تعمیر جزئی و کلی به عهده مستأجر باشد. یا توافق کنند که هزینه‌ها و پیگیری کارهای فنی با مستأجر باشد و هر بار هزینه را از روی اجاره‌خانه کسر شود. بهتر است این توافق در قرارداد اجاره مکتوب ذکر شود تا بعداً به مشکل نخورید.

تعمیرات کلی: هزینه تعمیر پمپ آب با مالک یا مستاجر

به‌طور خلاصه در پاسخ به این سوال که هزینه تعمیر پمپ آب با مالک یا مستاجر است؟، می‌توان گفت که مالک باید برای تعمیر پمپ آب اقدام کند. هزینه تعمیر اساسی آسانسور نیز از همین قانون پیروی می‌کند. در مجموع، تعمیرات کلی خانه شامل موارد زیر می‌شود که پرداخت هزینه تعمیر آن‌ها برعهده مالک است:

• تعمیر اصل بنا (مثل دیوارها، در و پنجره، نمای ساختمان، سقف و پشت‌بام، حیاط، مشاعات و…)
• لوله‌کشی آب و گاز
• هزینه تعمیر پمپ آب
• ایزوگام پشت‌بام
• موارد مربوط به فاضلاب
• سیم‌کشی
• تعمیرات آسانسور
• تعمیر در ریموت‌دار پارکینگ
• رنگ‌آمیزی مشاعات ساختمان و داخل واحد
• تجهیزاتی مثل دوربین مداربسته ساختمان

تعمیرات جزئی

همان‌طور که گفته شد، هزینه تعمیر بخش‌های جزئی آپارتمان برعهده مستاجر خواهد بود. مسائل حقوقی املاک در بخش اجاره می‌گویند که سر باز زدن از پرداخت این هزینه‌ها می‌تواند به حل اختلاف در مراجع قانونی کشیده شود. تعمیرات جزئی شامل موارد زیر می‌شود:

• خرابی‌های کوچک مثل شیرآلات
• چراغ‌ها
• سرویس دوره‌ای کولر و شوفاژ
• هزینه تعمیرات جزئی کابینت، کمد و موارد مشابه

مطلب مرتبط: تعمیرات جزئی ساختمان را جدی بگیرید

نکات تکمیلی درباره هزینه‌های تعمیر و نگهداری ملک اجاره‌ای

باوجود اینکه قانون تملک آپارتمان‌ها (لینک قانون در وب‌سایت رسمی مجلس شورای اسلامی) و متن قرارداد اجاره، به‌روشنی درباره هزینه تعمیرات خانه صحبت می‌کنند، باز هم اختلافاتی بین مستاجر و مالک پیش می‌آید. در ادامه، برخی از این شرایط چالشی را بررسی می‌کنیم

اگر صاحب‌خانه اجازه تعمیر ندهد

اگر خانه نیاز به تعمیر داشته باشد اما مالک زیر بار نرود، در مرحله اول مستأجر باید از مالک بخواهد خانه را تعمیر کند. اگر مشکل آن‌قدر جدی بود که استفاده از خانه را غیرممکن می‌کرد، قرارداد خود به خود فسخ می‌شود و طبق قانون صاحب‌خانه مستحق اجاره گرفتن نیست.

اگر مستأجر اجازه تعمیر ندهد

اگرچه در بسیاری از مواقع صاحب‌خانه‌‌ها از تعمیرات اساسی خانه طفره می‌روند، مستأجر‌هایی نیز پیدا می‌شوند که در برابر تعمیر ملک مقاومت می‌کنند. آن‌ها حتی حاضر نیستند مسئولیت تعمیر خرابی ساختمان را که خودشان به بار آورده‌اند، به عهده بگیرند. در این صورت مالک می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و از مستأجر شکایت کند. در مرحله بعدی حکم دادگاه برای ورود به خانه به مالک داده می‌شود.

در شرایطی دیگر، مالک با اجازه مستأجر وارد خانه می‌شود و تعمیرات را در حدی که کار راه بیفتد، با هزینه خودش انجام می‌دهد. در این حالت، بعد از تمام شدن مدت قرارداد، مالک به دادگاه مراجعه کرده و فاکتورها را ارائه می‌کند و طلب خود را از مستأجر می‌گیرد.

آیا مستأجر می‌تواند بدون هماهنگی با مالک خانه را تعمیر کند؟

اگر مستأجر از صاحب‌خانه اجازه گرفته باشد می‌تواند هزینه تعمیرات را خودش بپردازد و بعداً این هزینه را از اجاره کم یا از مالک مطالبه کند؛ اما فقط و فقط در صورتی که از قبل اجازه صاحب‌خانه را گرفته باشد. در غیر این صورت، قانون حق را به مستأجری که سر خود برای خانه هزینه کرده نمی‌دهد. مگر این که پای خرابی‌های جدی (مثل ترکیدگی لوله، نشست ساختمان و…) در میان باشد و صاحب‌خانه از پاسخگویی خودداری کند. در آن صورت باید مستأجر شخصا وارد عمل شود و فاکتور هزینه‌ها را نگه دارد و بعدا با صاحب‌خانه حساب کند.

اگر صاحب‌خانه زیر بار نرفت، مستأجر حق کم کردن هزینه تعمیرات از اجاره را ندارد و باید موضوع را به دادگاه یا شورای حل اختلاف اطلاع دهد. در آن‌جا کارشناس بعد از بررسی مسئله و تعیین مبلغ، صاحب‌خانه را وادار می‌کند حق مستأجر را بدهد.

پیشنهاد می‌کنیم پیش از اینکه خانه خود را اجاره دهید یا خانه‌ مورد نظرتان را اجاره کنید این نکات را مد نظر قرار دهید. زیرا با در نظر گرفتن این نکات، چه مستأجر باشید چه مالک، می‌توانید از بروز اختلافات احتمالی بین خود و طرف مقابل جلوگیری کنید. اگر هم با مشکلی در پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان مواجه شدید می‌دانید که این هزینه‌ها را چه کسی باید پرداخت کند.

نظر شما چیست؟ آیا می‌توان با مراجعه به قانون، چالش‌های هزینه تعمیر خانه را بین مالک و مستاجر مدیریت کرد؟ یا در این شرایط حتما نیاز به مرجع حقوقی داریم؟