سرقفلی چیست و در قانون چه شرایطی دارد؟

سرقفلی یکی از آن اصطلاحاتی است که هنگام اجاره کردن املاک تجاری زیاد شنیده می‌شود. افراد بسیاری در زمان اجاره ملک تجاری با این سوال روبه‌رو هستند که سرقفلی چیست و چگونه باید آن را تعیین، دریافت یا پرداخت کرد؟ نکته مهم اولیه این که سرقفلی تنها برای املاک تجاری معنا دارد و به امتیازهای اعتبار کسب‌وکاری ساکن ملک مرتبط می‌شود. مفهوم سرقفلی از سال ۱۳۷۶ وارد قانون روابط موجر و مستاجر و جایگزین عبارت حق کسب، پیشه و تجارت شد. اگر شما هم قصد اجاره ملک تجاری دارید، در ادامه مطلب با بلاگ دیوار همراه باشید تا بیشتر درباره حق سرقفلی بدانید.

سرقفلی چیست

طبق ماده ۶ قانون روابط مالک و مستاجر که در سال ۱۳۷۶ تصویب شده، در تعریف سرقفلی آمده است:

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین ‌مستاجر می‌تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از مالکِ ملک یا مستاجر دیگری به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد. در این صورت طبق  ‌تبصره ۲ از ماده قانونی مذکور، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادلانه روز را از مالک دارد

قطعا درک تعاریف حقوقی برای مردم عادی آن‌چنان آسان نیست. برای درک ساده‌تر متن بالا تنها باید بدانید که سرقفلی حقی است که در قانون با تمرکز بر مستجران تصویب شد. درواقع قانون‌گذار تلاش می‌کند تا با اضافه کردن حق سرقفلی از مستاجران املاک تجاری حمایت کند.

مزیت داشتن حق سرقفلی چیست

باوجود اینکه قانون با تمرکز بر حمایت از مستاجر ملک تجاری، مفهوم حق سرقفلی را در قرارداد املاک تجاری در نظر گرفته است، بسیاری از مستاجران از فایده آن مطلع نیستند. اگر هنوز با این سوال روبه‌رو هستید که به‌عنوان مستاجر مزیت سرقفلی برای شما چیست، مثال زیر را در نظر بگیرید:

شما ملکی را با کاربری تجاری اجاره کرده و در آن فعالیت می‌کنید. فعالیت شما باعث جذب مشتری و افزایش اعتبار آن ملک در بازار محل فعالیت می‌شود. به‌عنوان مثال، ملک مورد اجاره به‌عنوان یک فروشنده خوش‌نام پوشاک شناخته می‌شود. حال در زمان اتمام اجاره یا فسخ قرارداد، اعتبار به مستاجر بعدی یا مالک منتقل می‌شود و شما باید مجددا در مکان جدید، به‌دنبال کسب اعتبار و جذب مشتری باشید.

مثال بالا نشان می‌دهد که در صورت پرداخت نشدن حق سرقفلی، حقی از مستاجر ملک تجاری ضایع می‌شود که دراینجا قانون وارد عمل می‌شود. مزیت سرقفلی در اینجا مشخص می‌شود که شما در زمان تخلیه ملک تجاری، مبلغی را به‌خاطر همین افزایش اعتبار ملک دریافت می‌کند. درنهایت متوجه می‌شویم که چرا حق سرقفلی برای ملک مسکونی تعیین نمی‌شود.

شرایط توافق قانونی حق سرقفلی

اکنون باتوجه به درک مزایای سرقفلی مغازه باید بدانید که زمان صحیح برای تعیین حق سرقفلی چیست و چگونه باید توافق را قانونی کرد؟ نکته واضح اینکه حق سرقفلی در زمان عقد قرارداد بین موجر و مستاجر تعیین می‌شود. در آن زمان، مستاجر مبلغی را به‌عنوان حق سرقفلی به موجر پرداخت می‌کند (به‌نام خرید سرقفلی شناخته می‌شود). پس از اتمام دوره قرارداد و تخلیه، مالک مبلغ سرقفلی مغازه را طبق قیمت روز محاسبه می‌کند و به مستاجر می‌پردازد.

توضیح بالا به این سوال پاسخ می‌دهد که در قرارداد اجاره، شرایط اولیه سرقفلی مغازه چیست و شامل چه مواردی می‌شود:

• قرارداد اجاره باشد
• ملک مورد اجاره تجاری باشد
• حق سرقفلی در زمان اجاره توسط مستاجر به موجر پرداخت شود
• مالک (موجر) تا زمان مورد توافق با مستاجر، ملک را به فرد دیگری اجاره ندهد

نکات تکمیلی سرقفلی

نکته‌ای مهم درباره اجاره‌نامه‌های تنظیمی بعد از سال ۱۳۷۶ وجود دارد. چنانچه مالک در زمان شروع اجاره از مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی نگرفته باشد، مستأجر پس از پایان مدت اجاره حق مطالبه‌ی سرقفلی از مالک را ندارد. به‌علاوه، اگر مستاجر حق واگذاری سرقفلی ملک را به کس دیگری داشته باشد و سرقفلی محل کسب را به مستأجر جدیدی واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستأجر جدید، دیگر‌ حق مطالبه سرقفلی مغازه را از مالک ندارد.

در خصوص اماکن تجاری‌ای که قرارداد اجاره‌شان قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است و تاکنون نیز مورد تمدید یا تجدید قرار گرفته­ است، رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر مشمول قانون سال ۱۳۷۶ شده و مستاجران مستحق دریافت «حق کسب، پیشه یا تجارت» می‌شوند.

طبق قانون سال ۵۶ لازم نیست در قرارداد اجاره‌نامه الزاماً نامی از سرقفلی آورده شود، و در واقع «حق کسب، پیشه یا تجارت» به خاطر فعالیتی است که فرد اجاره‌کننده در ملکی انجام داده و باعث شده آن ملک دارای اعتبار شود (تعریف مشابه سرقفلی). برای درک بهتر شرایط، مثال زیر را بخوانید:

کسی مغازه نوسازی را در سال ۷۰ اجاره و در آن یک رستوران احداث کرده است. اکنون بعد از ۲۵ سال آن واحد تجاری دارای اعتبار و مشتریانی‌ بوده که توسط مستاجر به وجود آمده است؛ لذا مستاجر در زمان تخیله واحد تجاری می تواند «حق کسب، پیشه یا تجارت» را از مالک مطالبه کرده، یا با اخذ رضایت مالک این حق را به مستأجر بعدی منتقل کند.

برای پیدا کردن ملک تجاری مورد نظر برای اجاره، از بخش اجاره املاک دیوار استفاده کنید

جمع‌بندی حق سرقفلی مغازه

«حق سرقفلی» یا «حق کسب، پیشه یا تجارت» حقی مالی و قابل معامله است که برای مالک یا متصرف قانونی محل‌های کسب و تجارت از طرف قانونگذار شناخته می‌شود و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی متعدد دارد. میزان حقوق «کسب، پیشه یا تجارت» و «سرقفلی» با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه (یا هر مرجع قضایی دیگر) تعیین می‌شود:

۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت

۲- شرایط وکیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای مالک یا مستاجر منظور شده است

۳- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او باعث معروف شدن آن ملک شده است

۴- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا

۵- مخارجی که مستأجر برای آماده کردن محل کسب از نظر قفسه‌بندی و تهیه اشیا مورد نیاز و سایر تزیینات داخلی متحمل شده است

۶- نوع کسب و پیشه یا تجارت.

بنا بر ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر (لینک قانون) مصوب سال ۱۳۵۶، تعیین مقدار «حق کسب یا پیشه یا تجارت» در گرو رعایت اصول و ضوابطی است که در آیین‌نامه خاصی پیش‌بینی می‌شود؛ اما متاسفانه تاکنون چنین آیین نامه‌ای به تصویب نرسیده است؛ از همین جهت در صورت اختلاف و عدم توافق بین مالک و مستأجر در برسر رقم «حق کسب، پیشه یا تجارت» (در املاکی که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره شده‌اند)، این مبلغ توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد که معمولاً ارزیابی خود را با توجه به نرخ خرید و فروش املاک مشابه در محل و اعتبار روز ملک انجام می‌دهند. همینطور تخیله واحد تجاری از سمت مالک منوط به پرداخت «حق کسب، پیشه یا تجارت» به قیمت روز خواهد بود.

درنهایت اگر در املاکی که بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره شده‌اند، میان مالک و مستاجر درگیری بروز کرد و بر سر ارزش سرقفلی توافقی حاصل نشد، باز گذر افراد به دادگاه خواهد افتاد و نظر کارشناس دادگستری است که حرف آخر را می‌زند. اگر هم مالک بخواهد ملکش را از مستاجر پس بگیرد باید هزینه سرقفلی را به قیمت عادلانه پرداخت کند.