با قوانین مربوط به طرح هادی روستایی و روش‌های استعلام آن آشنا شوید

30

از شهر، دود، بوق و قیل‌و‌قال خسته شده‌اید و دلتان می‌خواهد به دامن طبیعت بکر در روستاهای مختلف کشور پناه ببرید؟ اگر جوابتان بله است باید بدانید که اولین اقدام برای این‌کار خرید یک زمین در روستای مورد نظرتان است تا بعد هم یک ویلای جمع‌و‌جور در آن بسازید. البته حتما قبل از تمام کردن معامله و خرید زمین، نگاهی به جزئیات طرح هادی روستایی محل مورد نظرتان بیندازید. حتما می‌پرسید این طرح چیست و چه کمکی به شما می‌کند؟ با ما همراه شوید تا پاسخ این سوال را پیدا کنید.

طرح هادی روستایی چیست؟

زمین‌ها در روستاها و شهرهای دور و کوچک معمولا بر اساس سند شورایی خرید و فروش می‌شوند. یعنی اسنادی که رسمی نیستند و فقط توسط شورای محلی یا شورای روستایی تأیید و مهر شده‌اند. ایراد اساسی اسناد روستایی، مشخص نبودن کاربری زمین در آن‌ها است. همین مفهوم کاربری باعث می‌شود که شما نیازمند اطلاع از طرح هادی روستایی باشید. 

طرح هادی روستایی توسط کارشناسان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود. طرح هادی روستایی در حقیقت یک نوع نقشه راه برای توسعه یک روستا محسوب می‌شود. وزارت راه و شهرسازی، آیین نامه اجرایی تهیه و تصویب طرح‌های هادی روستایی بر اساس ماده ۷ اساسنامه بنیاد مسکن (لینک آیین‌نامه) را تدوین و ابلاغ می‌کند. در تعریف این طرح هم این‌طور آمده است:

طرح هادی روستایی طرحی است که ضمن سامان‌دهی و اصلاح بافت موجود، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات و نیازمندی‌های عمومی روستایی را بر حسب مورد در قالب مصوبات طرح‌های سامان‌دهی فضا و سکونت‌گاه‌های روستایی یا طرح‌های جامع ناحیه‌ای تعیین می‌کند

کاربرد طرح هادی در خرید و فروش زمین در روستا

در خرید و فروش زمین در روستا، این طرح به چه کار ما می‌آید؟ وقتی شما یک قطعه زمین روستایی می‌خرید قصد ساخت‌و‌ساز در آن دارید، اما شاید وقتی برای گرفتن مجوز ساخت‌و‌ساز به مراجع قانونی مراجعه کنید با پاسخ منفی مواجه شوید. در حقیقت آنجا به شما خواهند گفت که براساس طرح هادی روستایی شما اجازه ساخت‌و‌ساز در این زمین را ندارید.

یک از اصطلاحی که در طرح باید با آن آشنا باشید «داخل بافت» است. وقتی می‌گویند که زمینی در داخل بافت قرار دارد، منظورشان این است که آن زمین در محدوده مجاز طرح هادی واقع شده و می‌توان برای آن مجوز و پروانه ساخت گرفت.

استعلام طرح هادی روستایی

چگونه باید جزئیات طرح هادی روستایی را استعلام کنیم؟ همان‌طور که قبلا گفتیم مرجع تهیه این طرح، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است و شما برای به دست آوردن آخرین نسخه این طرح باید به دهیاری‌ها یا شهرداری‌ها بروید. مسئولان این نهادها هم موظف هستید جزئیات این طرح را در اختیار شما قرار دهند. حداقل از چند نفر معتمد روستا می‌توانید بپرسید که زمین مورد نظر شما در داخل بافت قرار دارد یا خیر، اما بهتر است همیشه برای استعلام طرح هادی روستایی از مراجع قانونی کمک بگیرید. نکته مهم اینکه نظر نهایی درباره قرار داشتن زمین در طرح، ازسوی کارشناس بنیاد مسکن صادر می‌شود.

قوانین مربوط به طرح هادی روستایی

قوانینی که وزارت راه و شهرسازی برای ساخت خانه در روستا (یا هر نوع ملک دیگر) تحت عنوان طرح هادی تصویب کرده است، اهداف مشخصی دارند. وزارت‌خانه با این قوانین تلاش می‌کند تا زمینه توسعه و عمران روستاها را با توجه به شرایط فرهنگی، اقتصادی، و اجتماعی فراهم کند. تأمین عادلانه امکانات با ایجاد تسهیلات اجتماعی، تولیدی و رفاه، از دیگر اهداف طرح هستند که توسعه و ساخت‌وساز را در روستاها آسان‌تر می‌کند.

طرح هادی روستایی درواقع با این هدف تصویب و اجرا شد که وضعیت فیزیکی روستاها هدایت شود و ساخت خانه در روستا بدون نظارت و در هر مکانی که مالکان دوست دارند، انجام نشود. اجرای صحیح طرح، قطعا به بهبود وضعیت مسکن روستاییان هم کمک خواهد کرد.

در آیین‌نامه وزارت راه و شهرسازی برای این طرح، شوراهایی تعیین و تعریف شده‌اند که وظایف تصمیم‌گیری و اجرا را برعهده می‌گیرند. همان‌طور که گفته شد،‌ مسئولیت اصلی را بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برعهده دارد که شورای مرکزی و شورای تصویب را متشکل از مسئولان استانی تشکیل می‌دهد.


به‌دنبال زمین مناسب برای سرمایه‌گذاری می‌گردید؟ دیوار را فراموش نکنید.


قوانین تغییر کاربری و ساخت خانه در روستا

به خاطر داشته باشید که طرح هادی روستایی قابل تغییر است. یعنی شما می‌توانید درخواست تغییر کاربری یک زمین روستایی را هم داشته باشید. براساس توافق انجام شده میان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان امور اراضی، هر گونه تغییر کاربری‌های اراضی داخل طرح‌های ‌هادی روستایی با موافقت سازمان امور اراضی انجام خواهد شد. پس شما برای ارائه چنین درخواستی باید به این سازمان بروید.

شاید در نگاه اول، هزینه ساخت خانه در روستا در نگاه برخی از افراد پایین به نظر برسد. به‌هرحال قیمت زمین در روستاها بسیار کمتر از شهرها است و به‌خاطر امکانات کمتر، تقاضا برای خرید زمین هم آن‌چنان بالا نیست. ازطرفی همان‌طور که گفته شد ساخت خانه در روستا در هر زمینی امکان ندارد. به بیان دیگر شاید زمین ارزان مدنظر شما، داخل بافت نباشد و امکان کاربری مسکونی به شما ندهند. درنتیجه با چالش‌های بیشتر و شاید هزینه‌های تغییر کاربری مواجه شوید.





حالا که با طرح هادی روستایی آشنا شده‌اید با دیدن آگهی زمین فروشی روستایی بلافاصله برای خرید آن وسوسه نمی‌شوید و وضعیت کاربری زمین را هم بررسی می‌کنید. اکنون می‌دانید که اگر زمین مورد نظر داخل بافت نباشد و شما در آن ساخت‌و‌ساز کنید، به ساختمان شما سند نمی‌دهند و هر روز امکان تخریب آن توسط شهرداری یا دهیاری وجود خواهد داشت. پس قبل از اینکه پای معامله خرید زمین بنشینید و آن را نهایی کنید ابتدا سراغ طرح هادی در دهیاری‌ها یا شهرداری‌ها بروید و مطمئن شوید که زمین مورد نظرتان در داخل بافت روستایی است.

30 نظرات
  1. رها می گوید

    سلام.شهرداری با طرح های مرتبط نیست برای دیدن طرح هادی بایستی به بنیاد مسکن یا دهیاری مراجعه کرد.دهیاری ها ها عموما در جریان نیستند چون عموما سطح سواد پایینی دارند…تغییر کاربری هم فکر کنم در کمیسیونی انجام میشه که با مدیریت بنیاد مسکن و در استانداری است(البته قبلا اینطور بود)

    1. محمد می گوید

      ممنون از راهنمایی

      1. عزت الله می گوید

        عضو شورای روستایی با سوادش می‌گه طرح هادی محرمانه است و به ما هم نشون نمی‌دن، از دست این افراد بی اطلاغ دارای مدرک دانشگاهی به کجا می‌شه مراجعه کرد، بنیاد مسکن هم خودش داستانیه

    2. بهنام می گوید

      سلام من رفتم برای جواز ساخت کارشناسه اومد از بنیاد مسکن گفت بهت مجوز نمیدن،اصلا جی پی اس هم نزد فقط گفت چون بومی نیستی نمیدن البته من داخل یه کوچه ای زمین خریدم که چپ و راست و روبروم مسکونیه و خانواده داره زندگی می کنه،روستا هم طرح هادی داره نمی دونم چطور گفت بهت نمیدن

      1. جواد می گوید

        برای من هم همین مشکل پیش اومد . زمین چون تفکیک شده و بومی نبودم گفت نمیشه . دو روز بعد رفتم از دهیار پرسیدم گفت شیتیل یادت رفته عمو جون . ۲۰۰ دادم درست شد. زمینم توی طرح هادی بود ولی برای چرخیدن چرخش شیرینی لازم داشت. البته مزدشو حلال کرد و دمش گرم، بعدش چند تا کار مفید هم برام انجام داد که بیشتر از ۲۰۰ تومن ارزش داشت مثه تهیه نقشه و ..

      2. Kamal می گوید

        آقا بهنام منظورش زیرمیزی بوده یکمی پول فرو میکردی حلقومش باورکن حل میشد
        خخخخخ

    3. نماینده حقوقی می گوید

      خداروشکر که شما توضیح دادین در این باره بلکه وکلای محترم از طرح دعوی به طرفیت شهرداری ها دست بردارند

  2. ناشناس می گوید

    ممنون از اطلاع رسانی خوبتون واقعا اگر درهمه موارد مراجعی برای اطلاع رسانی باشن این همه مشکل پیش نمیاد

  3. محسن می گوید

    سلام .من یک زمین خریدم الان بعد از سه ماه گفتم تو طرح هادی نیس،میخواستم بپرسم اگه زمینو نگه دارم میتونم بعدا بفروشم و پیشرفتی داره یا نه؟

  4. HASSAN می گوید

    با سلام اگر واقعا قصد ما جذب روستائیان به روستاها و رونق روستا باشد . بایستی امکانات مناسبی برای جوانان در روستا مهیا نماییم یکی از این راهکارها، حذف بافت از غیر بافت می باشد ، چرا که رونق کلی روستا و مهاجرت شهرنشینی و خرید املاک روستایی ، سرمایه و امکانات مناسبی را به داخل روستاها می کشاند و باعث ایجاد شغل در داخل روستا می گردد شغلهای مانندباغداری ؛ ساخت و ساز ؛ کشاورزی ؛ مرغداری ؛ دامداری ؛ پرورش ماهی ، شترمرغ و انتقال دانش و….
    مانع اصلی از رسیدن به هدف در روستاها مرز های غیر منطقی بحث بافت و خارج از بافت است که باعث عدم بسط و گسترش روستا و در نهایت باعث عدم رونق اقتصادی آن روستا می گردد و مهمترین مسئولیت آن بعهده دهیاری و جهاد کشاورزی می باشد که با درایت و مدیریت جهاد کشاورزی و دهیاریها این امر انجام پذیر است

  5. بهنام می گوید

    سلام ، به نظرم اگر واقعا قصد رونق جامعه روستایی را داریم در انتخاب دهیار و شورای آن دقت کنیم و این امر بعهده اهالی ، بخشداری و فرمانداری و استانداریهاست و در عین حال بایستی رونق روستا در جهت جذب جوانان باشد و در این راستا با هدف جذب سرمایه ها به روستاها باعث رشد روستا و حفظ روستا باشیم ، سختگیریهای بی دلیل و سیاسی و مرموزانه باعث رکود و متروکه شدن روستاها می گردد ، مدیریت درست همیشه نتیجه درست در بر دارد ، ما می توانیم از کشورهای دیگرالگو بگیریم ،در امر جذب جوانان و گردشگر با بررسی راهکارهای رونق روستایی ، موفق باشید

  6. سروش می گوید

    به با آقای hassan کاملا موافقم ، در برخی روستاهای شاهد رشد جهشی هستیم و این رونق در کاشت و افزایش درختکاری ، آبادانی و جذب جوانان به روستاها موفق بوده اند ،باید از مدیریت دهیاریها و شوارای قوی قدر دانی شود ، و در مقابل دهیارهای و شوراهای که حد و مرز مسخره داخل بافت و غیر بافت قصد کلاهبرداری را دارند رسوا کرد، تا روستاها شکوفا شوند

    1. vahidamini می گوید

      سلام من هفت سالی میشه یک قطعه زمین در بهترین منطقه توریستی گردشگری استانمان گرفته ام و تمام آن مسیر رستوران و صفره خانه و مکان‌های عمومی برای پزیرایی و اجاره هست… منم میخواستم برم دنبالش یه کاسبی توش راه بندازم، متوجه شدم همه کسانی که در اطراف من و تمام کسب و کار های آن مسیر با زور و زندان و جریمه نقدی و محکومیت و در آخر شدن صاحب کسب و کاری…! من هم جرعت نکردم حتی کوچکترین اقدام برای زمینم انجام بدم گفتم فردا برام سابقهٔ درست نشه از کارمندی هم بیفتم… الان با این حال که همه داخل زمین‌های خودشون هم آب دارن هم برق هم گاز و تلفن و فروشگاه و رستوران و مکان‌های برای پزیرایی و استراحت مهمان هاشون دارن منم میتونم برم دنبالش اول باید از کجا شروع کنم

  7. ناشناس می گوید

    سلام، خواهش میکنم اگه کسی میتونه جواب منو بده،. ده ساله زمینم توی عریض سازی خیابان داخل روستای امین آباد شهر ری قرار گرفته،جواز ساخت نمیدن، پول زمین رو نمیدن،زمین جایگزین نمیدن، شورای امین آباد هم پاسخگو نیست. به بخشداری. شهرری نامه زدم بادهیاران روستا دردو دوره مکاتبه کردم،با شوراهم چند دوره ممکاتبه کردم، متاسفانه جوابی نگرفتم. حداقل ۲۰زمین مثل زمین من وبرادرم هست. مسکن مهر ثبت نام نکردیم. از وام مسکن هم استفاده نکردیم. برادرم مستاجر هم،درباقرشهر، خداوکیلی تکلیف امثال ما چیه؟ چرا جواب مارو نمیدن، مگه ما……….،ممنونم

  8. روح اله می گوید

    باسلام بنده طبق طرح هادی روستا ک زیرنظر بنیاد مسکن هست اسفالت کردم بعد معارض پیداکرد وشکایت کرده حالا دادگاه شوراها ودهیاری ها رانفری ده میلیون جریمه کرد لطفا راهنمایی کنید

  9. زیبا می گوید

    به نظر من باید در این طرح دقت لازم انجام شود و فقط به نظر شورا و دهیار بسنده نکرد چون در اکثر روستاها نسبت فامیلی شوراها و دهیارها بر کار و قانون غلبه می کند چون من خودم شاهدم که زمینی سند دارد و صد سال است که مسکونی می باشد از امتیاز آب و برق برخوردار است و از طرح منابع طبیعی در آمده است و غیرملی است اما داخل این طرح قرار نگرفته است پس این طرح باز هم به مردم بومی روستا آسیب می رساند چون براساس یک کار کارشناسی نمی باشد و فقط شورا و دهیار در آن دخالت دارند و خدا نکند که با یکی مشکل داشته باشند چون زهرشان را می ریزند

  10. ناشناس می گوید

    با سلام
    بهترین مرجع استعلام اراصی روستایی بنیاد مسکن هست فقط و فقط به بنیاد مسکن مراجعه کنید

  11. گیلدهی می گوید

    باسلام
    هستن افرادی که بدون چشم داشتی کار آدم را راه میدازن، اینجا میخوام از دهیار روستای خودمون تشکر کنم، که واقعا کار مردم را انجام میده بدون هیچ چشم داشتی، کلیه مراحل را بررسی زمین را برام انجام داده، که طرح هادی هست ، یا خیر و نامه های منابع طبیعی ، بنیاد کشاورزی و غیره را انجام داده،
    خدا بهش قوت بده، کاش بیشتر مسئولین ما به این شکل احساس مسئولیت میکردن، نمیخوایم خودشون انجام بدن، حداقل راهنمایی درست بکنن

  12. احمد رضا می گوید

    سلام دوستان لطفا اگه اطلاع کامل دارید جوابم رو بدید آخه برای من این موضوع حیاتی هست
    من یه زمین داشتم میخواستم بسازم رفتم مجوز گرفتم اما تا مجوز به دستم رسید نظرم عوض شد یه زمین با موقعیت بهتر خریدم که توی طرح نبود و از همون مجوز که برای اون یکی زمین گرفتم این زمین رو ساختم الان دارم تو خونه زندگی میکنم با همون مجوزه برق گرفتم اما اب نتونستم یعنی موقعی که اومدن برام اب رو وصل کنن مامورین ابفا متوجه شدن حالا نمیدونم چکار کنم اولا اب بهمون ندادن دوما الان بخوام برم مجوز بگیرم باید چکار کنم ایا جرم داره کلا برداری بوده کارم

  13. ابراهیم می گوید

    سلام یک قطعه زمین دوبر به مستاحت ۱۰۳ متر در طرح هادی خریداری کردم فروشنده شرط گذاشت که اگر کوچه از دوازده متری به ده متری تغییر یابددو متر زمین متعلق به اون هست واگر زمین از ۱۰۳ متر کاهش یابد متحمل پرداخت است در اینصورت حق دوبری بودن زمین من از بین خواهد رفت ؟در صورتی که در قرداد ذکر شده زمین دو بر است

  14. بهنام می گوید

    آیا میشود زمین در خارج از بافت روستا باشد اما جزء زمین های بنیاد علوی باشد؟!

  15. مهرداد می گوید

    مطلب کاملا مفید بود ممنونم از راهنماییتون.

  16. مانی می گوید

    سلام دوستان
    ببخشید اطلاع دارید اگر سندی ۱۰۰۰متری ویه دانگ از شش دانگ داشته باشیم برای تفکیک باید سهمی به دهباری داد یانه …ممنونم

  17. محمد رضا می گوید

    زمینی خریدم که داخل طرح هادی مسکونی شده ولی در سند منگوله دار باغ میباشد اکنون برای ساخت وگرفتن وام کسی جوابگو نیس از کجا باید شروع کنم ممنون

  18. saeed می گوید

    باسلام:
    خودم یک دوره دهیار بودم.
    طرح هادی روستایی مزخرفترین طرح برای روستاست.
    زندگی روستایی یعنی گوسفندوگاو. برای روستایی، زمین سرمایه نیست بلکه ناموس هست.
    میدونین وقتی بهش میگی باید گوسفندات بیرون روستا باشه، یعنی چه؟؟؟
    میدونین وقتی بهش میگی از زمینت “باید” عقب نشینی کنی، یعنی چه؟؟؟
    این طرح باعث پیشرفت روستا نمیشه. چه در کوتاه مدت وچه بلند مدت.

  19. الف ص-تهران می گوید

    سلام.زمینی ۱۲۰متری در داخل بافت روستا داریم که قبلا خانه بوده و دراثرزلزله و گذشت زمان مخروبه وصاف شده است. همسایه دیواربه دیوار دارد. مردم شاهدند و دهیاری هم معترف هستند که آن جا متعلق به ماست.بفرمایید آیامشکل طرح هادی دارد؟آیا برای احیا یا سرپا کردن آن مجوز دهیاری کافی ست یا باید بنیادمسکن هم مجوز های ساخت وساز و انشعاب گاز، آب وبرق دهد.؟ متشکرم

    1. مهدی زارع - دبیر بخش املاک می گوید

      سلام وقت بخیر
      دوست عزیز برای ساخت‌وساز یا تغییر کاربری زمین‌های روستایی، استعلام طرح هادی الزامی است و اگر قصد تغییر کاربری را دارید، پیشنهاد می‌شود حتما استعلام طرح را از بنیاد مسکن دریافت کنید.

    2. س می گوید

      سلام
      وقتی داخل طرح هست دیگه ربطی به بنیاد نداره.
      و با نامه دهیاری همه امتیازات رو هم میتونین داشته باشین.

  20. واحدی می گوید

    با سلام زمین بنده با استعلام از بنیاد مسکن داخل طرح هادی اما با کاربری شالیزاری که امکان ساخت و ساز نداره..ایا میشه باز هم تغییر کاربری ب مسکونی داد؟و ازکجا باید اقدام کنم؟

    1. مهدی زارع - دبیر بخش املاک می گوید

      سلام دوست عزیز
      برای تغییر کاربری زمین باید باز هم از طرح هادی استعلام کنید که بنیاد مسکن آن را انجام می‌دهد.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.