با قوانین و مسائل حقوقی املاک در فروش و اجاره آشنا شوید

خرید، فروش یا اجاره مسکن مانند بسیاری از مناسبات انسانی و اقتصادی مسائل حقوقی خود را دارد. آگاهی از این مسائل می‌تواند معامله مورد نظر را به معامله‌ای دلچسب و موفق تبدیل کند. عدم آگاهی کافی از قوانین حقوقی املاک نیز ممکن است چالش‌ها و مشکلاتی جدی را برای دو طرف به همراه داشته باشد. به همین دلیل توجه به مسائل حقوقی املاک در هنگام خرید، فروش، رهن یا اجاره می‌تواند بسیار مهم و حتی در بعضی مواقع سرنوشت‌ساز باشد. در این مطلب بلاگ دیوار از بخش دیواریار مشاور حقوقی ما آقای ایمان انتشاری به سوالات مخاطبان در این زمینه پاسخ می‌دهد، سوالاتی که شاید ذهن خیلی از شماها را درگیر کرده باشد. با ما همراه باشید.

مزایده ملکی که مستاجر دارد

قوانین رهن و اجاره و چارچوب‌های قرارداد بین مالک و مستاجر، همیشه چالش‌های زیادی به‌همراه دارند. بخش مهمی از مسائل حقوقی املاک به این بخش مربوط می‌شود. در ادامه، یکی از سوال‌های چالشی مربوط به این بخش را بررسی می‌کنیم.

من یک واحد آپارتمان خریدم اما به بانک چند قسط بدهکارم و خانه‌ام رهن بانک است. چه زمانی مزایده آن برگزار می‌شود؟

پاسخ کارشناس: اداره اجرای اسناد رسمی به نیابت از بانک خانه را بابت بدهی به مزایده خواهد‌ گذاشت و این امر نیاز به طی مراحل اداری و قانونی مثل ابلاغ و نشر آگهی مزایده دارد. اینکه چه زمانی این مزایده را برگزار کند، بستگی به بانک دارد.

سوال بالا، مربوط به ملکی بود که سند آن در رهن بانک است. در برخی از موارد، ملکی که افراد اجاره می‌کنند، بنا به مشکلات بدهی مالک، به مزایده گذاشته می‌شود. درنتیجه مزایده ملکی که مستاجر دارد برای ساکن کنونی مشکلاتی ایجاد می‌کند. در این موارد، مستاجر می‌تواند دادخواست استرداد ودیعه علیه موجر را به دادگاه مطرح کرده و مشکل خود را پیگیری کند.

مسائل حقوقی املاک در حوزه خرید و فروش

در ادامه، برخی از سوال‌های پرتکرار مخاطبان را می‌خوانید که درباره قوانین حقوقی املاک در خرید و فروش خانه و املاک دیگر، مطرح شده‌اند. نکته مهم اینکه بررسی عمیق‌تر مسائل حقوقی املاک نیاز به مشاوره دقیق کارشناسان حقوقی دارد. نکات مطرح شده در این مطلب، تنها برای آشنایی کلی مخاطبان با قوانین املاک ذکر شده‌اند.

برای خرید خانه حتماً باید قولنامه نوشته‌ شود، یا انتقال سند در دفتر اسناد رسمی کافی است؟
پاسخ کارشناس: می‌توان با تنظیم یک قرارداد نقل و انتقال در دفترخانه، سند انتقال را تنظیم کرد.

در خرید خانه پیش‌فروش چه مواردی را باید رعایت کنیم؟
پاسخ کارشناس: در قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب ۱۳۸۹ و آیین‌نامه آن مصوب ۱۳۹۳، شرایط متعددی ازجمله تنظیم رسمی قرارداد در دفترخانه، پرداخت ۱۰درصد در زمان تنظیم سند قطعی، صدور قبوض اقساطی، صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد توسط شهرداری و … پیش‌بینی شده است.

آیا برای خرید خانه‌ای که سه مالک دارد، نوشتن قولنامه کفایت می‌کند؟
پاسخ کارشناس: در املاک مشاعی می‌توان سهم هر مالک را خرید ولی تصرف در مال مشاع نیاز به اجازه همه شرکا دارد.

چالش‌های حقوقی سند و مالکیت

اگر در یک ملک ورثه‌ای یکی از ورثه‌ها حاضر به فروش نباشد، تکلیف بقیه چیست؟
پاسخ کارشناس: بهترین روش در مورد اموال فرد فوت شده اعم از منقول و غیرمنقول (ماترک) دادخواست تقسیم ماترک و مهر و موم آن است. (مطلب مرتبط: مراحل انحصار وراثت در املاک)

خانه مسکن مهر خریده‌ام و آن را قولنامه کردم، تنها سند ما وام خانه است، مشخصات خانه که با مشاعات باشد را از آن‌ها نگرفته‌ام، بعدها به مشکل برمی‌خورم؟
پاسخ کارشناس: مسکن مهر شرایط خاص خود را برای نقل و انتقال دارد و مهم‌ترین نکات در انتقال آن استعلام مالکیت از شرکت عمران شهرهای جدید یا اداره راه و شهرسازی و آگاهی از نقل و انتقال زیر نظر آن‌هاست. همچنین اینکه باید مشخصات خانه ازجمله بلوک، طبقه و واحد مشخص باشد. خرید با قولنامه در این مورد با ریسک همراه است.

• بیشتر بخوانید: قولنامه خانه چیست و چه تفاوتی با اسناد دیگر دارد؟

  ---

آیا فروش ملکی که در اجاره است مشکل قانونی دارد؟
پاسخ کارشناس: در صورتی که خریدار از اجاره ملک اطلاع داشته‌ باشد و این مورد در قرارداد فروش قید شده‌ باشد، خریدار قائم مقام فروشنده در قرارداد اجاره محسوب می‌شود. در غیر این صورت برای خریدار حق فسخ قرارداد فروش وجود دارد.

آیا قسمتی از ملک که در طرح شهرداری است در قرارداد فروش ذکر می‌شود؟
پاسخ کارشناس: خرید و فروش مقدار واقع در طرح‌های شهرداری که در میان مردم به عقب‌نشینی معروف است بستگی به توافق افراد دارد. هر چند در سند رسمی ملک متراژ مشخص است ولی معمولاً افراد این میزان را از متراژ کل ملک کسر کرده و مبلغ باقیمانده را به فروشنده پرداخت می‌کنند.

قوانین حقوقی املاک در رهن و اجاره

مالک و مستاجر همیشه در کنار آمدن درباره مفاد قرارداد خود چالش‌هایی دارند. بخش‌های مهمی از این چالش‌ها به عدم شناخت قوانین قرارداد اجاره مربوط می‌شود. البته به‌هرحال شرایط خاصی هم هستند که در قرارداد به آن‌ها اشاره نمی‌شود. درنهایت آشنایی با قوانین حقوقی املاک در رهن و اجاره، به‌طور کلی به حل ساده‌تر چالش‌ها کمک می‌کند.

اگر بین مبایعه‌نامه و انتقال سند، مالک قیمت را بالا ببرد چه کاری می‌توان انجام داد؟
پاسخ کارشناس: در قانون روابط موجر و مستأجر چنین امری پیش‌بینی نشده‌ است، ولی در صورتی که طرفین به این امر رضایت بدهند و در قرارداد ذکر شود، اشکال قانونی ندارد و مستند به ماده ۱۰ قانون مدنی برای طرفین لازم‌الاجرا است.

آیا امکان منعقد کردن قرارداد اجاره‌ خانه به مدت ۹ ماه وجود‌ دارد؟
پاسخ کارشناس: در قرارداد اجاره قید مدت الزامی است ولی حداقل و حداکثری برای آن ذکر نشده‌ است.

آیا قرارداد بدون کد رهگیری در اجاره منزل مشکل حقوقی دارد؟
پاسخ کارشناس: کد رهگیری براساس مصوبه هیئت وزیران برای آژانس‌های املاک لازم‌الاجراست ولی تأثیر حقوقی در قراردادهای خرید و فروش و اجاره ندارد، مثلا باعث عدم قطعیت و عدم وقوع یک قرارداد نمی‌شود. تنها تأثیر آن در جنبه اثباتی موضوع در محاکم قضایی است که به وسیله آن بهتر می‌توان موضوع دعوای مطروحه را اثبات کرد. همچنین دریافت کد رهگیری مانع از کلاهبرداری و فروش مال غیر می‌شود.

• مطلب مرتبط: اجاره نامه و اصول قانونی که در زمان عقد این قرارداد باید رعایت کنید

مبلغ کمیسیون مشاوران املاک در تهران با سایر استان‌ها تفاوت دارد؟
پاسخ کارشناس: بله متفاوت است. نرخ کمیسیون را اتحادیه هر شهر تعیین می‌کند. (مطلب مرتبط: کمیسیون املاک در تهران چقدر است؟)

آیا با نداشتن پایان‌کار ساخت ملک می‌توان آن ملک را اجاره داد؟
پاسخ کارشناس: مستند به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، فردی مالک است که سند رسمی دارد یا سابقه ثبتی به نام اوست. پس هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول مانند زمین و ساختمان باید به‌صورت رسمی باشد. در صورتی که سند اولیه به نام افراد باشد یا قولنامه (بیع‌نامه) ملکی به نام فرد باشد می‌توان آن را اجاره داد و وجود یا عدم وجود پایان‌کار مانع اجاره دادن ملک نیست.

حق مستاجر در ملک اجاره‌ای

این درست است که اگر کسی ۵ سال در یک خانه اجاره‌نشین باشد، می‌تواند نسبت به آن خانه ادعا داشته‌باشد؟
پاسخ کارشناس: خیر، چنین حقی ایجاد نمی‌شود.

اگر ملکی مدت زیادی دست مشتری باشد آیا می‌توان به لحاظ قانونی حقی داشته ‌باشد.
پاسخ کارشناس: باور غلطی است که رایج شده است. هیچ حقی برای مستأجر ایجاد نمی‌شود.

مسائل حقوقی املاک در دیگر موارد

تفاوت سرقفلی و حق کسب ‌و ‌پیشه چیست؟
پاسخ کارشناس: هر دو مربوط به ملک تجاری است. حق کسب ‌و ‌پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و به معنی شهرت تجاری و معروفیتی است که مستأجر در طول زمان ایجاد می‌کند. حق سرقفلی مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به بعد است و به معنی مبلغی است که مستأجر به‌عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و زمان تخلیه به نرخ روز دریافت می‌کند.

آیا می‌توان در فضای مشاع با نظر اعضای هیئت‌مدیره یا اکثریت مالکان باشگاه ورزشی ایجاد کرد؟
پاسخ کارشناس: هرگونه تصرف در مشاعات آپارتمان‌ها به دلیل مالکیت تک‌تک افراد در آن صرفاً با رضایت همه مالکان املاک امکان‌پذیر است.