آخرین تحولات قیمت آپارتمان کلان‌شهرها در آگهی‌های دیوار (دی ۱۴۰۰)

بازارهای ایران طی دی ماه سال جاری تحت تاثیر مذاکرات وین و احیای احتمالی برجام دچار فراز و فرود شدند. بازار مسکن کلان‌شهرها نیز از این قاعده مستثنی نبود. موضوعی که در آگهی‌های فروش آپارتمان در آگهی‌های دیوار کلان‌شهرها مشهود است.

 به گزارش دیوار، حالا دیگر می‌توان با قطعیت از عمق‌یافتن رکود در بازار مسکن کلان‌شهرها سخن به میان آورد. موضوعی که تحت تاثیر تحریم‌ها طی یک سال اخیر شدت بیشتری گرفت. ادامه مذاکرات وین و درز اخباری مبنی بر احیای برجام از دی ماه ۱۴۰۰ تاثیر مستقیم بر قیمت آپارتمان کلان‌شهرها گذاشت.

چنان‌که در ۶ کلان‌شهر مهم ایران بازار مسکن از بعد قیمتی رکود و حتی ریزش را تجربه کرد. به نظر می‌رسد با نزدیک شدن به توافق نهایی و برچیده‌شدن تحریم‌ها صاحبان املاک و آپارتمان دیگر امید چندانی به بالابردن قیمت‌ها ندارند.

بررسی آگهی‌های ثبت‌شده در دیوار کلان‌شهرها طی ماه گذشته نشان می‌دهد بیشترین نرخ رشد قیمت آپارتمان در ۶ کلانشهر مطالعه‌شده مربوط به اصفهان است. در حالی که طی همین ماه نرخ تورم عمومی بازارها دقیقا دو برابر این رقم ثبت شد.

در بازه ماهانه نیز دو کلانشهر وارد بازه منفی شده‌اند و صاحبان املاک پیش از حصول نتیجه در مذاکرات وین از موضع خود کوتاه آمده‌اند. قم که رکورددار رشد ماهانه قیمت آپارتمان کلان‌شهرها محسوب می‌شود، در این ماه تنها میانگین رشد چهار درصدی داشت. در ادامه به طور جزئی‌تر به تحولات نرخ رشد قیمت آپارتمان کلان‌شهرها در آگهی‌های دیوار طی دی ماه ۱۴۰۰ می‌پردازیم.

تغییر قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار کرج

کرج اولین شهر مورد بررسی در این گزارش است. طی دی ماه سال جاری ۳۲ محله از کرج حد نصاب مورد نیاز برای قرار گرفتن در محاسبات بلاگ دیوار را ثبت کرده‌اند.

به‌رغم رکود حاکم بر بازار مسکن طی دی ماه سال جاری، صاحبان آپارتمان‌های کرج توانسته‌اند قیمت واحد خود را به‌طور متوسط ۲.۱ درصد افزایش دهند. با توجه به این نرخ رشد در ۳۲ محله، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کرج در آگهی‌های دیوار به ۱۵ میلیون و ۱۵۶ هزار تومان رسید.

در روند سالانه اما آپارتمان‌های دو تا پنج سال کرج به شکل قابل‌توجهی از تورم عمومی بازمانده‌اند و تنها ۱۲.۴ درصد رشد داشته‌اند. یعنی ۳۰ درصد کمتر از تورم اقتصاد ایران در دی ماه ۱۴۰۰.

با این حال هنوز می‌توان محله‌هایی را در کرج پیدا کرد که بی‌تغاوت نسبت به اتفاقات سیاسی و اقتصادی، طی دی ماه روند صعودی خود را حفظ کرده‌اند. ازجمله این محله‌ها می‌توان به شهرک ابریشم اشاره کرد که تنها طی یک ماه به نرخ رشد حدود ۱۱ درصدی رسید.

بر این اساس رتبه دوم رشد قیمت ماهانه آپارتمان در بین ۱۱۵ محله مورد بررسیِ ۶ کلان‌شهر کشور به شهرک ابریشم کرج تعلق دارد.

در روند سالانه نکته خاصی به چشم نمی‌خورد و تمامی ۳۲ محله مورد بررسی یک استاندارد را حفظ کرده‌اند.

آنچه در روند افت و خیز قیمت آپارتمان بیش از هر عاملی دیگری تاثیر می‌گذارد، طبیعتا نزدیکی آن به تهران است. چه بسا محله‌هایی نظیر فاز ۱ و ۲ مهرشهر پابه‌پای محله‌های متوسط‌قیمت تهران پیش رفته‌اند و در آگهی‌های دیوار گران‌تر از بسیاری از محله‌های تهران قیمت خورده‌اند.

از سوی دیگر محله‌هایی هم هنوز هستند که بر اساس آگهی‌های دیوار می‌توان با ۳۲۰ میلیون تومان در آن‌ها صاحب واحدی ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت شد.

شاید محله‌هایی که قیمت‌های پایین‌تری دارند بتوان جذاب‌ترین مناطق برای سرمایه‌گذاری معرفی کرد. در این بین مناطق گران‌تر هم به دلیل دسترسی‌های موجود و امکانات شهری بعید است که مشمول افت قیمت شوند.

در صورتی که توسعه صنعتی، تجاری و اداری مرکز استان البرز در دستور کار قرار گیرد، دیگر برچسب «خوابگاه تهران» هم از روی این شهر برداشته می‌شود. آنگاه است که نقش عوامل درونی در نوسان قیمت آپارتمان کرج افزایش می‌یابد.

تغییرات قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار کرج

قیمت یک متر مربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت (تومان)

تغییر قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار مشهد

پس از کرج، به کلان‌شهر مشهد می‌رسیم؛ اگر کرج به دلیل نزدیکی به تهران اهمیت می‌یابد، مشهد هم حرم امام رضا (ع) را در خود جای داده تا مورد توجه قرار گیرد. اصلا به همین جهت است که این شهر مشهد نام دارد.

صاحبان آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت در این شهر نیز دقیقا نرخ رشد ماهانه کرج را به ثبت رسانده‌اند. بر این اساس میانگین قیمت واحدی که دو تا پنج سال از عمر بنای آن می‌گذرد در ۳۱ محله مورد بررسی مشهد در آگهی‌های دیوار به ۱۳ میلیون و ۲۷ هزار تومان رسید.  

در میان ۶ کلانشهر مورد بررسی، مشهد کمترین نرخ رشد سالانه را در قیمت آپارتمان طی دی ۱۴۰۰ داشت. طوری‌که میانگین رشد قیمت در این ۳۱ محله پرآگهی دیوار تنها ۶.۷ درصد. این یعنی سرمایه‌گذاری در بخش آپارتمان مشهد حداقل طی یک سال اخیر تفاوتی با نگه داشتن پول نقد نبوده است. چراکه حتی سپرده‌های کوتاه‌مدت بانکی نرخ سود بالاتری دارند.

اما این روند می‌تواند به مصرفی‌شدن بخش مسکن در مشهد کمک کند. هیچ‌کدام از محله‌های مشهد شرایط ویژه‌ای در این آگهی‌ها نداشته‌اند و در بهترین حالت بازدهی حدود ۱۶ درصد را به ثبت رسانده‌اند.

شاید تا ماه پیش کمتر محله‌ای پیدا می‌شد که در روند سالانه افت قیمت را تجربه کرده باشد، اما کم‌کم شاهد اضافه‌شدن یک خط تیره در کنار اعداد مورد محاسبه هستیم. در جدول زیر نیز سه محله را مشاهده می‌کنیم که در آگهی‌های دیوار طی دی ماه وارد بازه منفی شدند.

آیا این روند نشان از مصرفی‌شدن آپارتمان در مشهد و شروع افت قیمت‌هاست؟

همان‌طور که در ابتدا هم اشاره شد، مشهد را همه با امام رضا می‌شناسند. از این رو، هر چه به حرم امام رضا نزدیک‌تر می‌شویم گویا صاحبان آپارتمان دست بازتری برای بالابردن قیمت‌ها دارند.

آن‌طور که از جدول زیر برمی‌آید، همچنان نزدیکی به مرکز شهر و حرم امام رضا دست صاحبان املاک و آپارتمان مشهد را برای بالابردن قیمت‌ها بیشتر باز می‌گذارد.

در این بین اما بلوار سجاد گران‌قیمت‌ترین واحد آپارتمانی مشهد را در آگهی دیوار در دل خود جای داده است. این محله علاوه بر دسترسی مناسب محلی، بافت فرهنگی مناسبی هم دارد. نزدیکی آن به باغ ملک همواره آب‌وهوای مطبوعی را در آن حاکم می‌کند. حمل‌ونقل عمومی راحت، ترافیک سبک و امکانات رفاهی فراوان از دیگر شاخصه‌های این محله به حساب می‌آید.

تغییرات قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار مشهد

قیمت یک متر مربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت (تومان)

تغییر قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار اصفهان

در بین ۶ کلان‌شهر مورد بررسی آگهی‌های دیوار طی دی ۱۴۰۰، این آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت اصفهان هستند که بیشترین رکود را تجربه کرده‌اند. در این آگهی‌ها ۱۶ محله اصفهان هم مورد بررسی قرار گرفتند که به‌طور میانگین حدود یک درصد افت قیمت را به ثبت رساندند.

همان‌طور که در جدول پایین هم مشاهده می‌شود، بالغ بر نیمی از محله‌های اصفهان با افت قیمت به کار خود در دی ماه پایان داده‌اند.

در روند سالانه اما این شهر هنوز روند مطلوبی دارد و طی دی ماه بیش از سایر شهرها رشد داشت. چنانکه میانگین نرخ رشد سالانه ۱۶ محله مورد بررسی هنوز در محدوده ۲۲ درصد می‌چرخد.

حتی شهرضا با ثبت نرخ رشد ۳۸.۵ درصدی نسبت به دی سال گذشته در بین تمام ۱۱۵ مورد بررسی‌شده رکورددار به حساب می‌آید.

در نتیجه می‌توان این فرضیه را مطرح کرد که شهرهایی که پیش از این با سرعت بیشتری رشد قیمت داشتند، در این روزها بازار رکودزده‌تری نسبت به سایر شهرها دارند.

چراکه قیمت آپارتمان در بسیاری از مناطق آن‌ها از قدرت خرید مردم خارج است. در این میان می‌توان محله مشتاق اصفهان را مثال زد که خرید یک آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت در آن حدود سه میلیارد تومان آب می‌خورد. پس طبیعی است که چنین محله‌هایی در دی نسبت به آذر سال جاری بیش از ۶ درصد عقب‌گرد کنند.

تغییرات قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار اصفهان

قیمت یک متر مربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت (تومان)

تغییر قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار شیراز

گرچه اصفهان رکوردهای مختلفی را در آگهی‌های فروش آپارتمان دیوار طی دی به نام خود ثبت کرده، اما این شیراز است که گران‌ترین کلان‌شهر ایران بعد از تهران به حساب می‌آید. چنان‌که میانگین قیمت هر مترمربع واحد آپارتمانی در این شهر بر اساس آگهی‌های دیوار سقف ۱۹.۶ میلیون تومان را هم شکست.

فرض مطرح‌شده مبنی بر سرعت بیشتر رکود در شهرهای گران زمانی قوت می‌گیرد که از افت ۰.۲ درصدی قیمت آپارتمان در شیراز پرده برداریم.

روند منفی ماهانه شیراز از ماه‌های قبل آغاز شد و در دی ماه هم ادامه یافت. بر این اساس نرخ رشد سالانه قیمت آپارتمان در دی ماه ۸.۷ درصد شد. یعنی باز هم رشدی کمتر از سود سپرده کوتاه‌مدت بانکی.

در شیراز نیز همچنان محله قدیمی و در عین حال مدرن قصرالدشت می‌تازد. ماه گذشته پیش‌بینی شد که هیچ‌گاه این محله رتبه اول گران‌قیمت‌ترین محله شیراز را واگذار نکند. اکنون نیز می‌توان این گزاره را تکرار کرد. زیرا با آب‌وهوای منحصر به‌فرد این محله، این صاحبان آپارتمان هستند که نقش اول بازار را ایفا می‌کنند.

در این بین صاحبان آپارتمان در میانرود شیراز طی آذر ماه خودی نشان دادند و با تحرکات خود توانستند قیمت آپارتمان‌ را نسبت به آذر ماه تا ۱۵ درصد افزایش دهند. هیچ یک از ۱۱۴ محله دیگر مورد بررسی دیگر به این رقم حتی نزدیک هم نشدند.

تغییرات قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار شیراز

قیمت یک متر مربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت (تومان)

تغییر قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار اهواز

در اهواز نیز فرضیه اصلی این گزارش دیده می‌شود. این شهر گرچه پس از مشهد ارزان‌ترین کلان‌شهر آگهی‌های دیوار شناخته می‌شود، اما با ثبت میانگین رشد ۲.۹ درصدی صعود ماهانه مناسبی دارد. در روند سالانه نیز نرخ رشد اهواز مطلوب به نظر می‌رسد؛ چنانکه با عبور از ۱۴ درصد بیشترین نرخ رشد سالانه را پس از اصفهان داشت.

شاید اگر پارسال در همین زمان صحبت از نرخ رشد ۱۴ درصدی به میان می‌آمد، صاحبان آپارتمان خود را زیان‌دیده معرفی می‌کردند، اما اکنون عمق رکود به حدی شدت یافته که یک شهر با افزایش قیمت ۱۴ درصدی در یک سال در فهرست بیشترین نرخ رشد سالانه قرار می‌گیرد.

به هر ترتیب طی دی ماه تنها ۹ محله از اهواز در فهرست آگهی‌های دیوار قرار گرفته‌اند. در این ۹ محله میانگین قیمت هر مترمربع از آپارتمان دو تا پنج سال ساخت به ۱۳ میلیون و ۳۴۴ هزار تومان می‌رسد.

در این شهر آنچه بیش از همه در تعیین قیمت آپارتمان اهمیت می‌یابد دسترسی به آب و امکانات اولیه زندگی است.

از این رو محله‌هایی نظیر کیان‌پارس که دسترسی بهتری به رفاه و خدمات شهری دارند تا محدوده ۲۲ میلیون تومان هم پیش رفته‌اند. اما به دلیل شرایط اقلیمی ایجادشده در اهواز دیگر کمتر کسی حاضر به ارائه خدمات شخصی به این شهر می‌شود.

تغییرات قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار اهواز

قیمت یک متر مربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت (تومان)

تغییر قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار قم

شاید بتوان قم را مرموزترین شهر ایران  در بازار فروش آپارتمان معرفی کرد. شاید اصفهان و شیراز در قیمت‌گذاری رقیب یکدیگر باشند، اما در نرخ رشد اکثرا قم حرف اول و آخر را می‌زند.

صاحبان آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت در قم کاملا چراغ خاموش توانسته‌اند تنها طی یک ماه قیمت دارایی خود را در آگهی‌های دیوار ۴.۳ درصد بالا ببرند. رقمی که در نوع خود یک رکود محسوب می‌شود.

در ۶ محله مورد بررسی قم در این گزارش، میانگین قیمت‌ها به ۱۵ میلیون و ۱۵۷ هزار تومان رسید. روند صعودی شهرک قدس که از چندی پیش متوقف بود دوباره جان گرفت تا قیمت آپارتمان در این محله از ۲۰ میلیون تومان هم عبور کند.

در روند سالانه نیز نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت قم در آگهی‌های دیوار از ۱۳ درصد گذشت. آیا قم می‌تواند در زمان رکود فروش آپارتمان تافته‌ای جدابافته شود؟   

تغییرات قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار قم

قیمت یک متر مربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت (تومان)

بازار آپارتمان در انتظار مذاکرات وین

به نظر می‌رسد در ماه‌های و هفته‌های پیش رو مذاکرات وین و لغو احتمالی تحریم‌ها بیش از هر عاملی دیگری بر تعیین قیمت آپارتمان در آگهی دیوار کلان‌شهرها اثر بگذارد. اما در هر دو صورت عوامل مختلفی وجود دارند که مانع ادامه افزایش قیمت آپارتمان شوند که ازجمله آن‌ها می‌توان به پیش‌خورشدن قیمت‌ها از قبل اشاره کرد.

به هر ترتیب اگر قرار باشد رونق دوباره‌ای در معاملات و قیمت آپارتمان کلان‌شهرها رخ دهد باید تا زمان شروع سال جدید منتظر بمانیم.