نرخ رشد قیمت مسکن در محله‌های مختلف کرج بر اساس عمر بنا در آگهی‌های دیوار

تبدیل مسکن به کالایی سرمایه‌ای در ایران باعث شده تا متقاضیان حاضر در این بازار هنگام خرید خانه و آپارتمان همواره تحلیلی هم از رشد قیمت‌ها در آینده داشته باشند. حتی خریداران مصرفی که به دنبال محلی برای سکونت هستند، قطعاً در گوشه ذهن خود جایی برای استعداد رشد قیمت محله‌ها در نظر می‌گیرند.

به گزارش بلاگ دیوار، شناسایی و تحلیل استعداد محله‌های مختلف برای رشد قیمت آپارتمان یا خانه و ویلا خود نیاز به در نظر گرفتن مؤلفه‌های مختلف دارد که غفلت از هر یک می‌تواند منجر به زیان یا عدم دستیابی به بازدهی مورد انتظار شود.

به‌عنوان مثال مطالعات نشان می‌دهد در حالی که در یک محله، برخی خانه‌ها تا حدود ۱۶۰ درصد رشد قیمت داشته‌اند، آپارتمان یا خانه‌هایی بوده‌اند که در همان بازه زمانی تنها رشد قیمت حدود ۵۰ درصدی را برجای گذاشته‌اند. این روند به گونه‌ای است که نوسان تنها یک متغیر هم می‌تواند چنین تأثیری بر نوسان قیمت مسکن در یک محله بگذارد.

«عمر بنا» از جمله‌ این مؤلفه‌ها و متغیرهاست که غفلت از آن منجر به انجام یک معامله پرریسک می‌شود. از این رو گزاره‌ای با مضمون «خرید خانه و آپارتمان در فلان محله پرسود است» را باید کأن‌لم‌یکن دانست؛ حتی اگر میانگین رشد قیمت‌ها در آن محله بالاتر از سایر محله‌ها باشد.

با توجه به توضیحات ارائه‌شده، اگر می‌خواهید بدانید عمر بنا چه تأثیری بر روند رشد قیمت خانه و ویلا یا آپارتمان در آگهی‌های دیوار کرج داشته در ادامه همراه بلاگ دیوار باشید. البته این روند به تابستان ۱۴۰۰ و مقایسه آن با فصل مشابه ۱۳۹۹ مربوط می‌شود و ممکن است در آینده دچار تغییر و تحول شود.

در کرج خانه بخریم یا آپارتمان؟

برای بسیاری از متقاضیان خرید مسکن در کرج حتماً این پرسش پیش آمده که اقدام به خرید خانه و ویلا کنند یا سرمایه خود را به بازار آپارتمان ببرند؟ بررسی آگهی‌های درج‌شده در ۱۸۰ مورد از محله‌های کرج (برخی محله‌ها تکرار شده‌اند) طی تابستان سال ۱۴۰۰ و مقایسه آن با تابستان سال گذشته نشان می‌دهد که به‌طور کلی خانه و ویلا در مرکز استان البرز استعداد بیشتری برای رشد قیمت نسبت به آپارتمان دارند.

نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های ۰ تا ۱ سال‌ ساختِ کرج در آگهی‌های دیوار

حال اگر دسته آپارتمان را از خانه و ویلا تفکیک کنیم و متغیر عمر بنا را هم در تحلیل خود بگنجانیم تأثیر این مؤلفه بر روند کلی نوسان قیمت مسکن در کرج مشخص می‌شود.

طی مدت مذکور آپارتمان‌های نوساز (۰ تا ۱ سال‌ساخت) با ثبت میانگین نرخ رشد قیمت ۵۴.۱۲ درصد کمترین میزان رشد را نسبت به سه دسته مورد بررسی دیگر داشته‌اند.

این روندی است که در گزارش‌ قبلی بلاگ‌ دیوار در آگهی‌های دیوار تهران هم مشاهده می‌شد و بالطبع تمایل صاحبان این نوع آپارتمان‌ها به فروش قطعی را می‌توان از جمله دلایل این نسبت رشد قیمت کمتر قلمداد کرد.

چون اصولاً صاحبان این آپارتمان‌ها سازندگانی هستند که نیاز به گردش سرمایه دارند و با احتیاط کمتری به قیمت‌گذاری می‌پردازند و نرخ‌های واقعی‌تری ارائه می‌دهند. رکود نسبی حاکم بر بازار طی بازه‌ مورد بررسی نیز باعث شده تا آپارتمان‌های نوساز سرعت رشد قیمت کمتری داشته باشند.

محله‌های این دسته عموماً نرخ رشد قیمت متوسطی داشته‌اند؛ اما در بین کل دسته‌های مورد بررسی نیمی از ۱۰ مورد با بدترین عملکرد، مربوط به همین دسته است. از این رو می‌توان گفت که خریداران آپارتمان‌های ۰ تا ۱ سال در کرج به‌طور میانگین با بازدهی کمتری نسبت به سایر فعالان بازار مسکن این شهر مواجه شده‌اند.

البته در همین دسته کم‌رمق هم محله خرمدشت مشاهده می‌شود که نرخ رشد قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی را به ثبت رسانده تا نسبت به بازارهای ارز، طلا، سکه و یا همین آپارتمان در تهران حداقل در آگهی‌های دیوار جذاب‌تر جلوه کند.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های ۰ تا ۱ سال‌ ساختِ کرج در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت خانه‌ و ویلای ۰ تا ۱ سال‌ساختِ کرج در آگهی‌های دیوار

نکته جالب در آگهی‌های دیوار این است که خانه‌ها و ویلاهای ۰ تا ۱ سال‌ساخت با ثبت متوسط رشد قیمت ۹۶.۶۸ درصد رکورددار رشد قیمت مسکن در آگهی‌های کرج شمرده می‌شوند تا عملکردی بر خلاف هم‌سن‌های خود در دسته آپارتمان داشته باشند. از این جهت می‌توان گفت که پایین و بالای بازار مسکن کرج در آگهی‌های دیوار را نوسازها در اختیار گرفته‌اند.

به نظر می‌رسد اهالی پایتخت که طی این سال‌ها از آپارتمان‌نشینی و زندگی شهری خسته شده‌اند، خانه‌های تک‌واحدی و ویلاهای کرج را بهترین مأمن برای سکونت و ادامه زندگی یافته‌اند تا بدین شکل هم از آلودگی و سختی‌ها زندگی در تهران رها شده باشند و هم دسترسی خود به مرکز کشور را از دست ندهند. شاید به همین دلیل است که صاحبان خانه‌ها و ویلاهای نوساز در مرکز البرز، حالا به بازاری مطلوب برای سرمایه‌گذاری دست یافته‌اند و در آگهی‌های دیوار توانسته‌اند قیمت دارایی خود را حدوداً ۱۰۰ درصد افزایش دهند.

با نگاهی به جدول پایین مشخص می‌شود محله‌هایی که آب‌وهوای بهتری دارند و یا جزو مناطق لوکس کرج به حساب می‌آیند این فهرست را قبضه کرده‌اند.

البته وجود اندیشه، هشتگرد، گوهردشت و فردیس که محله‌های ارزان‌تری هستند در این جدول جالب توجه می‌کند و می‌تواند نشانه‌ای بر دید بلندمدت سرمایه‌گذاران روی این محله‌ها باشد.

نکته دیگر آنکه با توجه به رشد ساخت‌وساز در این محله‌های نوظهور جمعیت زیادی به سمت مجتمع‌ها و آپارتمان‌های این مناطق جذب شده‌اند، امری که علاوه بر فراهم‌آوردن موجبات افزایش قیمت واحدهای آپارتمانی، محرکی برای رشد نرخ خانه و ویلا هم می‌تواند شود؛ چراکه به دلیل تنوع قومیتی و فرهنگی خانواده‌های بسیاری ترجیح می‌دهند هزینه بیشتری بپردازند، اما اختیار تام چهار دیواری خود را داشته باشند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه‌ و ویلای ۰ تا ۱ سال‌ساختِ کرج در آگهی‌های دیوار

نرخ‌ رشد قیمت آپارتمان‌های ۲ تا ۵ ساله‌ کرج در آگهی‌های دیوار

گرچه رتبه اول تمام موارد بررسی‌شده در دسته‌های مختلف شهر کرج مربوط به آپارتمان‌های دو تا پنج سال‌ساخت فردیس با نرخ رشد قیمت ۲۶۲.۷۳ درصد است، اما این امر هم باعث نشده تا این گروه بیشترین نرخ رشد قیمت کرج را در بازه‌ی سالانه کرج طی تابستان سال ۱۴۰۰ در اختیار بگیرد.

کافی است به نرخ و رتبه رشد قیمت کیان‌مهر که در رتبه دوم جدول پایین قرار دارد، نگاهی بیندازیم تا مشخص شود چرا بر خلاف تهران آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت نتوانسته‌اند رکورددار رشد قیمت در تابستان ۱۴۰۰ باشند.

پایش اطلاعات به‌دست‌آمده از دیوار حاکی از آن است که طی دومین فصل سال ۱۴۰۰ آپارتمان‌های دو تا پنج سال‌ساخت رشد قیمت ۵۷.۷۱ درصدی را برجای گذاشته‌اند.

در این میان محله‌هایی که به تهران نزدیک‌تر هستند نرخ رشد قیمت بالاتری را به ثبت رسانده‌اند، با این حال فردیس حساب خود را به‌طور کلی از سایر محله‌ها جدا کرده است.

به نظر می‌رسد دسترسی به مترو و راه‌اندازی خطوط جدید ریلی از دیگر عوامل رشد قیمت آپارتمان‌های دو تا پنج سال‌ساخت کرج در بازه‌ مورد بررسی بوده‌اند.

جدول نرخ‌ رشد قیمت آپارتمان‌های ۲ تا ۵ ساله‌ کرج در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت خانه‌ و ویلای ۲ تا ۵ سال‌ساختِ کرج در آگهی‌های دیوار

همانند دسته‌ پیشین، در بازار دو تا پنج ساخت‌ها نیز خانه‌ها و ویلاها جذابیت بیشتری دارند و در آگهی‌های دیوار کرج طی تابستان سال ۱۴۰۰ نرخ رشد قیمت سالانه ۸۸.۲۸ درصدی را برجای گذاشته‌اند.

البته چنین روندی به این معنا نیست که خانه و ویلا لزوماً محل امن‌تری برای سرمایه‌گذاری هستند. کافی است به مقایسه این دو دسته در محله فردیس بپردازیم. در حالی که آپارتمان‌های این محله رکورددار نرخ رشد قیمت در کل دسته‌های مورد بررسی کرج هستند، در بخش خانه و ویلا تنها ۶۹ درصد رشد داشته‌اند؛ یعنی حدود ۲۰۰ درصد کمتر از آپارتمان‌های هم‌سنِ هم‌جوارِ خود.

در سوی دیگر محله‌ای مانند عظیمیه را مشاهده می‌کنیم که به‌رغم رشد قیمت بیش از ۱۱۴ درصدی در بخش خانه و ویلا، در دسته آپارتمان تنها ۵۶ درصد رشد قیمت داشته است. یا کمال‌شهر که خانه‌ها و ویلاهای دو تا پنج‌سال ساخت در آن رشد بیش از ۱۲۷ درصدی را به ثبت رسانده و در کل موارد بررسی‌شده رتبه ششم را به خود اختصاص داده، در دسته آپارتمان با همین عمر بنا با رشد ۵۴ درصدی در رتبه ۱۱۴ قرار دارد.

چنین روندی نشان می‌دهد محله‌های ییلاقی که آب‌وهوای بهتری دارند و اکثر متقاضیان برای خرید خانه دوم وارد بازار آن می‌شوند در دسته خانه و ویلا رشد قیمت بهتری داشته‌اند.

اما محله‌هایی که صرفاً به دلیل قیمت‌های پایین‌تر نسبت به تهران با انبوه تقاضا مواجه شده‌اند و خریداران آن بیشتر خانه‌اولی‌ها و مصرف‌کنندگان نهایی هستند، در بخش آپارتمان استعداد رشد قیمت بیشتری از خود نشان داده‌اند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه‌ و ویلای ۲ تا ۵ سال‌ساختِ کرج در آگهی‌های دیوار

نرخ ‌رشد قیمت آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال‌ساخت کرج در آگهی‌های دیوار

آن‌طور که اطلاعات به‌دست‌آمده از دیوار طی تابستان سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، این صاحبان آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال‌ساخت بوده‌اند که توانسته‌اند بیشترین نرخ رشد قیمت را برای دارایی خود در میان دسته آپارتمان به ثبت برسانند. طوری‌که در بازه یک ساله نرخ رشد این دسته به ۶۸.۱۸ درصد رسیده است. 

برای تحلیل این شرایط باید به اصل اولیه اقتصاد بازگشت؛ «عرضه و تقاضا». به نظر می‌رسد این حجم تقاضاست که در بازار مسکن کرج حرف اول و آخر را می‌زند.

با توجه به اکثریت متقاضیان کنونی بازار مسکن کرج که اکثر آنان را خروجی‌های بازار تهران، از جمله خانه اولی‌ها، کارمندان، کارگران، زوج‌های جوان و … تشکیل می‌دهند، می‌توان حدس زد که بیشتر تقاضا طی تابستان ۱۴۰۰ به سمت خانه‌های ۶ تا ۱۰ سال هدایت شده که قیمت‌های کمتری دارند و هنوز آنچنان فرسوده نشده‌اند.

بدین ترتیب طبیعی است که صاحبان این آپارتمان‌ها انگیزه بیشتری برای بالابردن قیمت واحدهای خود داشته باشند و در محله‌ای مانند فردیس موفق به ثبت نرخ ۲۳۰ درصدی هم بشوند.

جدول نرخ ‌رشد قیمت آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال‌ساخت کرج در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت خانه‌ و ویلای ۶ تا ۱۰ سال‌ساختِ کرج در آگهی‌های دیوار

حتی پرچم‌دار دسته آپارتمان در آگهی‌های کرج موفق به پیشی‌گرفتن از خانه‌ها و ویلاهای هم‌سن خود نشده است. چراکه خانه‌های ۶ تا ۱۰ سال طی تابستان ۱۴۰۰ نرخ رشد قیمت سالانه ۷۸.۶۶ درصدی را به ثبت رسانده‌اند.

در این دسته نیز محله‌هایی بیشترین نرخ رشد قیمت را داشته‌اند که در دسته‌های قبلی رکورددار به حساب می‌آمدند. اما نکته مشهود این است که این خانه‌ها و ویلاها نرخ رشد قیمت پایین‌تری نسبت به خانه‌های با عمر بنای کمتر داشته‌اند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه‌ و ویلای ۶ تا ۱۰ سال‌ساختِ کرج در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های ۱۰ سال‌ساخت به بالای کرج در آگهی‌های دیوار

تفاوتی ندارد که عمر بنای آپارتمان چند سال باشد، به هر حال این فردیس است که در این دسته حرف اول را می‌زند. در دسته آپارتمان‌هایی که عمر بنای بالای ۱۰ سال دارند نیز این محله توانسته با ثبت نرخ رشد قیمت ۱۳۶ درصدی در رتبه اول این فهرست قدیمی‌ساخت‌ها قرار بگیرد.

اما به‌طور میانگین پس از نوسازها، این کهنه‌کارهای بازار هستند که کمترین نرخ رشد قیمت را به خود اختصاص داده‌اند و نرخ ۵۷.۴۴ درصدی را به ثبت رسانده‌اند.

پس از شهرک وحدت که کمترین نرخ رشد قیمت را در بین تمام موارد بررسی‌شده داشته، فاز ۴ مهرشهر کرج، با ثبت رشد ۲۴ درصدی در رده ۱۷۹ قرار گرفته تا یکی از کم‌رمق‌ترین محله‌های مرکز البرز باشد.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های ۱۰ سال‌ساخت به بالای کرج در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت خانه‌ و ویلای ۱۰ سال‌ساخت به بالای کرج در آگهی‌های دیوار

 آپارتمان‌های قدیمی‌ساخت فاز۴ مهرشهر که یکی از بدترین عملکردها را داشته‌اند، در بخش خانه و ویلا به نرخ رشد قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی دست یافته‌اند.

گرچه انتظار می‌رود خانه‌های بالای ۱۰ سال ساخت به دلیل کلنگی‌بودن بعضی از آن‌ها مورد استقبال سازندگان و انبوه‌سازان قرار بگیرد و به تبع آن رشد قیمت بیشتری را تجربه کند، اما بررسی آگهی‌های دیوار نشان می‌دهد که در تابستان ۱۴۰۰ این خانه‌ها در کرج با ثبت رشد قیمت ۷۱.۹۲ درصدی کمترین میزان رشد را نسبت به سایر دسته‌ها داشته‌اند.

اتفاقی که نشان‌گر بروز یک رکود نسبی در بازار خانه‌ها و ویلاهای کلنگی کرج طی تابستان سال ۱۳۹۹ تا یک سال پس از آن است. با این حال به نظر می‌رسد با ورود سرمایه‌گذاران به بازار خانه‌های کلنگی کرج، این دسته استعداد بیشتری را در آینده‌ای که چندان هم دور نیست از خود نشان دهند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه‌ و ویلای ۱۰ سال‌ساخت به بالای کرج در آگهی‌های دیوار

مقایسه جداول بالا نشان می‌دهد آپارتمان‌ها و خانه‌های ۲ تا ۵ سال ساخت، نرخ رشد قیمت بیشتری را در آگهی‌های دیوار کرج ثبت کرده‌اند. البته فراموش نکنیم که این آمار مقایسه تابستان ۱۴۰۰ و سال گذشته است. نکته مهم‌تر اینکه خانه‌ها و ویلاها، در برخی از محله‌های کرج، رشد بسیار بیشتری نسبت به آپارتمان‌هایی با همان سن داشته‌اند. شاید کرج هنوز هم برای خریداران خانه‌های ویلایی جذاب بوده و بازار این نوع از ملک، هنوز در نزدیک‌ترین کلان‌شهر به پایتخت ظرفیت رشد بالا داشته باشد.