بررسی نرخ رشد قیمت خانه در آگهی‌های دیوار مشهد بر اساس عمر بنا 

تأثیر عمر بنا بر قیمت نهایی آپارتمان و خانه در شهرهایی نظیر تهران و کرج عاملی است که به‌راحتی نمی‌توان از آن چشم‌پوشی کرد؛ طوری‌که گاه این تأثیرگذاری به بیش از ۱۰۰ درصد می‌رسد. با این حال به نظر می‌رسد این متغیر در سایر شهرها، به‌ویژه مشهد، نقش کمرنگ‌تری نسبت به سایر مؤلفه‌ها ایفا می‌کند.

به گزارش بلاگ دیوار، در حال حاضر سرنوشت بسیاری از بازارهای کشور به مذاکرات وین گره خورده است؛ از این رو بازار مسکن مشهد را هم نمی‌توان از این قاعده مستثنی دانست. اما باید توجه داشت در بلندمدت این عوامل بنیادی هستند که آینده بازار و چند و چون آن را مشخص می‌سازند.

همین عوامل طی یک سال اخیر بازار املاک مشهد را دچار رکودی کرده‌اند که در مقایسه با پایتخت چندان هم تورمی نیست. چراکه علاوه بر کاهش سرعت خیز قیمت‌ها، تعداد معاملات هم با افت مواجه شده‌اند.

در این میان مؤلفه‌های مختلف نیز تا حدودی میزان تأثیرگذاری خود را از دست داده‌اند. به‌عنوان مثال بررسی آگهی‌های درج‌شده در بخش املاک مشهد طی تابستان ۱۴۰۰ نشان می‌دهد فاصله‌ رشد قیمت آگهی‌های آپارتمان در این شهر نسبت به فصل مشابه پارسال آن‌چنان زیاد نبوده است.

در ادامه به بررسی روند تغییرات قیمت آپارتمان و خانه در آگهی‌های دیوار با عمر بنای مختلف می‌پردازیم. در این گزارش نرخ رشد قیمت ۱۹۹ مورد در بخش آپارتمان و خانه و ویلا محله‌های مشهد مطالعه شده است؛ برای اطلاع از نتایج آن تا پایان این گزارش همراه بلاگ دیوار باشید. 

نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های ۰ تا ۱ سال‌ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

بررسی میزان رشد قیمت آپارتمان‌های نوساز در آگهی‌های دیوار طی تابستان سال ۱۴۰۰ نسبت به ماه مشابه سال گذشته نشان از ثبت میانگین رشد قیمت ۳۷.۵ درصد برای آپارتمان‌های ۰ تا ۱ سال‌ساخت دارد.

کمترین رشد قیمت در این دسته از ۲۱ درصد شروع شده و تا طبرسی که ۷۰ درصد رشد قیمت داشته، ادامه می‌یابد.

همان‌طور که در جدول زیر هم مشاهده می‌شود، محله‌هایی نظیر طبرسی و امام رضا که در مرکزیت مشهد قرار دارند یا به حرم امام رضا نزدیک هستند توانسته‌اند نرخ رشد قیمت بیشتری را در دسته نوسازها به ثبت رسانده‌اند.

آب‌وهوای مطبوع در مشهد نیز یک مزیت به حساب می‌آید و وجود محله‌هایی همچون طرقبه و شاندیز در رده‌هایی بالایی جدول زیر را می‌توان پیرو این موضوع دانست.

از سوی دیگر، نگاهی به رده‌های پایینی این جدول نشان می‌دهد محله‌هایی که در حاشیه شهر و دور از مرکز قرار گرفته‌اند رشد قیمت کمتری داشته‌اند.

به نظر می‌رسد فروشندگان آپارتمان‌های ۰ تا یک سال که اکثراً سرمایه‌گذاران بازار هستند، برای فروش سریع‌تر واحدهای نوساز خود توجه ویژه‌ای به بخش تقاضا دارند و با توجه به آن در افزایش قیمت دارایی خود احتیاط بیشتری نشان می‌دهند.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های ۰ تا ۱ سال‌ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

 نرخ رشد قیمت خانه و ویلای ۰ تا ۱ سال‌ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

برخلاف صاحبان آپارتمان‌های نوساز مشهد که در آگهی‌های دیوار نسبتاً محتاط عمل کرده‌اند، صاحبان خانه‌ها و ویلاهای نوساز مشهد بی‌محابا قیمت املاک خود را افزایش داده‌اند. طوری‌که این دسته با رشد قیمت سالانه ۶۴.۵ درصدی نسبت در  تابستان ۱۴۰۰، رکورددار بازار املاک مشهد به حساب می‌آید.

در این میان محله آزادراه مشاهده می‌شود که با ۳۰۰ درصد افزایش قیمت در فصل گرم سال ۱۴۰۰ در بازه‌ی یک ساله نه‌تنها در بازار مسکن مشهد رکورددار شده، بلکه در مجموع بازارهای اقتصاد ایران کمتر بخشی را می‌توان یافت که تا این حد بازدهی داشته باشد.

این محله مجموعه‌ای از مزایا همچون دسترسی مناسب، آب‌وهوای نسبتاً مناسب، قدمت، مدرنیته و … در خود جای داده تا نمود محبوبیت آن در آگهی‌های خانه و ویلای نوساز مشاهده شود.

نکته جالب توجه آنکه آپارتمان‌های نوساز این محله تقریباً یک‌دهم خانه‌ها و ویلاهای هم‌سن خود رشد قیمت داشته‌اند.

زمانی می‌توان به عمق این رشد قیمت پی برد که به تأثیر ۱۸ درصدی آن بر میانگین قیمت ویلاهای صفر تا یک سال توجه داشته باشیم؛ چنان‌که با احتساب این محله میانگین نرخ رشد قیمت ویلاهای نوساز مشهد ۶۴ درصد و بدون آن ۴۶ درصد خواهد بود.

البته احمدآباد هم که تنها رشد قیمت ۰.۶ درصدی در بخش ویلاهای نوساز داشته، از لحاظ مزیتی کم از آزادشهر ندارد و جزو محله‌های فاخر مشهد به حساب می‌آید. اما آگهی‌های درج‌شده در دیوار نشان از شکست فروشندگان خانه و ویلا در این محله حداقل در دسته‌ی نوسازها دارد.

جدول نرخ رشد قیمت خانه و ویلای ۰ تا ۱ سال‌ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

عجله صاحبان واحدهای آپارتمانی ۰ تا یک سال ساخت برای فروش باعث شده تا همواره این واحدها رشد قیمت کمتری نسبت به آپارتمان‌ها دو تا پنج سال ساخت داشته باشند. در مشهد نیز آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت با ثبت نرخ رشد قیمت ۳۹.۶۷ درصدی حدود دو درصد رشد قیمت بیشتری نسبت به نوسازها داشته‌اند.

در این دسته نیز محله‌هایی که در مرکز مشهد یا نزدیک حرم قرار دارند استعداد بیشتری برای رشد قیمت از خود نشان داده‌اند. آب‌‌وهوای مطبوع و توجه به مسئله گردشگری از دیگر مؤلفه‌های مثبت در رشد قیمت آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت مشهد به حساب می‌آید.

همان‌طور که در جدول زیر هم مشاهده می‌شود، محله‌هایی که در حاشیه مشهد قرار دارند با سختی بیشتری برای رشد قیمت در آگهی‌های دیوار مواجه بوده‌اند.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت خانه و ویلای ۲ تا ۵ سال ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

در بین محله‌های مشهد تنها ۹ مورد هستند که توانسته‌اند تعداد آگهی قابل‌توجهی در بخش خانه و ویلای دو تا پنج سال ساخت به ثبت برسانند.

اما شاندیز در همین دسته توانسته با ثبت نرخ رشد قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی، در کل دسته‌های شهر رده چهارم را به خود اختصاص دهد. این رشد قیمت بیش از دو برابر آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت شاندیز بوده است.

گرچه خرید و فروش خانه و ویلای دو تا پنج سال ساخت مشهد در تابستان ۱۴۰۰ کم‌رونق بوده، با این حال این محله‌ها نرخ رشد قیمت ۵۶.۰۷ درصدی را ثبت کرده‌اند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه و ویلای ۲ تا ۵ سال ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت آپارتمان ۶ تا ۱۰ سال ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

اگر می‌خواهید بدانید در مشهد کدام آپارتمان‌ها بر اساس مؤلفه عمر بنا رشد قیمت بیشتری دارند، آگهی‌های دیوار آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال‌ساخت را محبوب‌ترین بخش این بازار نشان می‌دهد.

بر خلاف جداول فوق که بزرگی بعضی از اعداد تأثیر بسزایی در ثبت میانگین رشد قیمت‌ها داشته، اما نرخ رشد قیمت آپارتمان با عمر بنای ۶ تا ۱۰ سال در محله‌های مختلف مشهد فاصله نسبتاً کمی با یکدیگر دارند و ضریب خطای این تحلیل را کمتر می‌کند.

تجربه نشان می‌دهد زمانی که خانه‌های رده میانی رشد قیمت بیشتری را نسبت به سایر دسته‌ها به ثبت می‌رسانند نشان از حرکت بازار آن شهر به سمت مصرفی‌شدن دارد.

در مشهد نیز آپارتمان‌هایی که عمر بنای متوسطی دارند رشد قیمت ۴۱.۳۵ درصد را به ثبت رسانده‌اند تا مشخص شود بازار املاک این شهر هم بین دو تابستان گذشته حداقل در آگهی‌های دیوار به سمت مصرفی‌شدن حرکت کرده است.

زیرا اصولاً این واحدها با قیمت پایین‌تری ارائه می‌شوند و بسیاری از خانه‌اولی‌ها که دید سرمایه‌ای به مسکن ندارند متقاضیان اصلی این آپارتمان‌ها شناخته می‌شوند. در نتیجه با افزایش تقاضا در این بخش، صاحبان واحدهای میانسال و میان‌رده به بالابردن قیمت‌ها ترغیب می‌شوند. اتفاقی که در مشهد رخ داده و رکورددار بخش فروش آپارتمان آن‌هایی هستند که عمر بنای ۶ تا ۱۰ سال دارند.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان ۶ تا ۱۰ سال ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت خانه و ویلای ۶ تا ۱۰ سال‌ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

رکوردشکنی بناهای ۶ تا ۱۰ سال در دستۀ آپارتمان اما باعث نشده که خانه و ویلا با همین عمر بنا عقب بمانند و صاحبان این املاک در آگهی‌های خود پا پس بکشند.

پایش اطلاعات به‌دست‌آمده از دیوار طی تابستان سال ۱۴۰۰ نشان از ثبت میانگین رشد قیمت ۵۶.۳۶ درصدی خانه و ویلا با عمر بنای ۶ تا ۱۰ سال نسبت به فصل مشابه سال گذشته دارد.

نگاهی به جدول زیر حاکی از آن است که بخش‌هایی نظیر قوچان یا قاسم‌آباد که در دسته‌های دیگر حرفی برای گفتن نداشته باشند، در بناهای ۶ تا ۱۰ سال عملکرد بهتری از خود بر جای گذارند. بر این اساس متقاضیانی که در این محله‌ها قصد خرید خانه‌ و ویلا داشته‌اند در مقایسه با سایر متقاضیان با تورم بیشتری مواجه شده‌اند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه و ویلای ۶ تا ۱۰ سال‌ساخت مشهد در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت آپارتمان ۱۰ سال به بالای مشهد در آگهی‌های دیوار

زمانی که از مصرفی‌شدن بازار آپارتمان صحبت به میان می‌آید، طبیعتاً واحدهایی که عمر بنای بیش از ۱۰ سال دارند نسبت به سایر بناها جایی برای عرض اندام نخواهند داشت.

آگهی‌های درج‌شده در دیوار املاک مشهد طی تابستان ۱۴۰۰ نیز نشان می‌دهد در بازه سالانه این آپارتمان در مجموع دسته‌های مورد بررسی کمترین نرخ رشد قیمت را داشته‌اند و به‌طور میانگین شاخص ۳۶.۷۱ درصد را در این زمینه ثبت کرده‌اند.

محله جانباز که بهترین عملکرد را در جدول زیر داشته، در مجموع دسته‌های مشهد در رتبه ۳۵ قرار دارد. اما نکته جالب توجه این است که آخرین رتبه در بین کل موارد بررسی‌شده مربوط به خانه‌ و ویلای ۰ تا ۱ سال ساخت است که بیشترین نرخ رشد قیمت را ثبت کرده‌اند. در حالی که محله طلاب که در جدول زیر در رده آخر قرار دارد، از شش محله در دسته‌های دیگر وضعیت بهتری دارد.

با تمام این اوصاف در ابتدای گزارش هم اشاره شد که فاصله نرخ رشد قیمت در بین دسته‌های مختلف به بیش از پنج درصد نمی‌رسد که می‌توان حاکی از عمق‌یافتن رکود و یک‌دست‌بودن بازار مسکن در شهر مشهد باشد.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان ۱۰ سال به بالای مشهد در آگهی‌های دیوار

نرخ رشد قیمت خانه و ویلا ۱۰ سال به بالای مشهد در آگهی‌های دیوار

خانه‌هایی که عمر بیش از ۱۰ سال دارند همواره بخش محبوب سرمایه‌گذاران بازار مسکن به حساب می‌آیند. زیرا بیشتر این املاک عمر خود را کرده‌اند و آماده کوبیدن و ساختن دوباره هستند.

با این حال به نظر می‌رسد رکود بازار مسکن در مشهد به بخش ساخت و ساز هم سرایت کرده و این خانه‌ها و ویلاها هم با بی‌میلی سرمایه‌گذاران مواجه شده‌اند.

اما در زمان رکود هم خانه‌ها و ویلاهایی که عمری بیش از ۱۰ سال دارند، در آگهی‌های دیوار طی تابستان رشد قیمت سالانه ۴۸.۲۵ درصدی را به ثبت رسانده‌اند.

محله الهیه که در بخش آپارتمان‌های نوسازتر معمولاً در انتهای جدول قرار دارد، در دسته خانه و ویلا با عمر بنای بیش از ۱۰ سال رشد قیمت بیش از ۵۵ درصدی داشته و از این لحاظ در صدر جدول گروه خود قرار دارد.

روندی که حامل یک پیام مهم است؛ پیامی با این مضمون که در محله‌هایی که تعداد خانه‌های قدیمی بیشتر است، نرخ رشد قیمت خانه و ویلا بیشتر بوده و محله‌هایی که در آن‌ها آپارتمان‌نشینی رواج پیدا کرده، در بخش قیمتی نیز وزن آپارتمان‌ها سنگینی می‌کند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه و ویلا ۱۰ سال به بالای مشهد در آگهی‌های دیوار

بررسی جداول بالا بیش از همه نشان می‌دهد که بازار املاک در مشهد به سمت مصرفی شدن پیش رفته است. خانه‌ها و ویلاها در اینجا هم مانند کرج رشدی بیشتر از آپارتمان‌ها داشته‌اند. ازطرفی خانه‌ها و آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ ساله رشد قیمت قابل‌توجهی داشته‌اند. در مجموع هم محله‌های خوش آب‌وهوای مشهد، رشد قیمت بسیار بالا را نشان دادند که سودآوری سرمایه‌گذاری در آن محله‌ها را نشان می‌دهد.