سهم آگهی‌های مسکن اجاره‌ای به کل آگهی‌ها در دیوار املاک مشهد (تابستان ۱۴۰۰)

نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن که در سال ۱۳۹۵ انجام شد نشان می‌دهدنرخ اجاره‌نشینی ایران از ۳۱ درصد عبور کرده است. در این بین چنین نسبتی در برخی استان‌ها نظیر تهران، البرز، قم و کرمانشاه اعدادی بالاتر از ۳۵ درصد را نشان می‌داد تا این استان‌ها در تعداد جمعیت اجاره‌نشینان پیشتاز باشند. خراسان رضوی نیز در آن سال با ثبت نرخ ۳۴.۲ درصدی اجاره‌نشینی در ردۀ پنجم این فهرست قرار گرفت.

بررسی‌ بخش آگهی‌های دیوار نیز نشان می‌دهد که اکنون با گذشت پنج سال از این سرشماری، همچنان ۳۲.۵ درصد آگهی‌های مربوط به املاک مرکز این استان مربوط به مسکن استیجاری می‌شود.

رقمی که در مقایسه با شهرهای اروپایی یا حتی برخی از شهرهای ایران هم قابل توجه است. البته این آمار بدین معنا نیست که ۶۷.۵ درصد دیگر آگهی‌ها لزوماً مربوط به فروش آپارتمان هستند یا جمعیت صاحب خانه مشهد به چنین درصدی رسیده‌اند.

غلبه آگهی‌های مسکن استیجاری در محله‌های نوظهور

بررسی جزئی‌تر اطلاعات دیوار املاک مشهد نشان می‌دهد بر خلاف تهران که محله‌های گران‌تر صدرنشین آگهی‌های استیجاری هستند، در کلان‌شهر مشهد محله سرافرازان با ۶۱.۵ درصد بیشترین سهم آگهی اجاره مسکن را در تابستان امسال به خود اختصاص داده است؛ محله‌ای که در پایان فصل مذکور هم از لحاظ قیمت فروش و هم اجاره جزو محله‌های میانی مشهد قرار داشت. همچنین نرخ اجاره مسکن در ۶ محلۀ دیگر که سهم آگهی‌های استیجاری بیش از ۵۰ درصد بوده نیز در محدودۀ سه تا چهار میلیون تومان قرار داشته است.

حال پرسش اصلی این است که چرا صاحبان خانه در این محله‌های مشهد تمایل بیشتری به اجاره دادن خانه‌های خود در گرم‌ترین فصل امسال داشته‌اند؟ شاید اصلی‌ترین نقطه اشتراک این هفت محله را بتوان در نوظهور بودن آن‌ها و وفور خانه‌های نوساز دانست. محله‌هایی که غالباً در غرب و منطقه ۹ و ۱۱ مشهد واقع شده‌اند.

از این رو می‌توان این فرضیه را مطرح کرد که در شهر مشهد در محله‌هایی سهم آگهی اجاره مسکن بر سایر آگهی‌ها غلبه دارد که خانه‌ها نوساز هستند. در این بین یک نکته مهم را نباید نادیده گرفت که شاید اصلی‌ترین علت عبور میزان آگهی‌های مسکن استیجاری سرافرازان از ۶۰ درصد باشد. آن هم بی‌توجهی به تفکیک مناسب املاک از یکدیگر است؛ موضوعی که باعث شده بسیاری از املاک این محله ثبت و سند محکمه‌پذیری نداشته باشند و فروش آن‌ها با مشکلات متعددی همراه شود.

دقیقاً همان اتفاقی که در خاک سفید تهران هم شاهد آن هستیم. از این رو صاحبان املاک این محلات سعی دارند از طریق اجاره‌‌دهی به سودی مطلوب از محل دارایی خود دست یابند. 

محله‌هایی با بیشترین سهم در آگهی‌های مسکن استیجاری دیوار مشهد

با کلیک روی نام هر محله، آگهی‌های اجاره آن را می‌بینید

 رابطۀ قیمت مسکن و رشد آگهی‌های استیجاری

در بین آگهی‌های مورد بررسی، محله‌هایی که بین ۴۰ تا ۵۰ درصد آگهی‌های املاک آن مربوط به مسکن استیجاری است، سهم بسزایی را به خود اختصاص داده‌اند و به ۳۵ مورد رسیده‌اند. این محله‌ها در نقاط مختلف شهر پراکنده‌اند و با نرخ‌های مختلفی هم عرضه می‌شوند. از این رو نمی‌توان وجه تشابه قیمتی یا منطقه‌ای برای تمام آن‌ها در نظر گرفت.

با این حال به نظر می‌رسد صاحبان املاکی که دسترسی بهتر و سریع‌تری به مرکز شهر و امکانات تفریحی و رفاهی دارند تمایل بیشتری به اجارۀ مسکن خود نشان می‌دهند.

از سوی دیگر، باید توجه داشت که شهر مشهد همواره به‌عنوان شهر توریستی ایران شناخته می‌شود و در هیچ تحلیلی از وضعیت بازار مشهد نمی‌توان این مؤلفه را نادیده گرفت. در بین مواردی هم که سهم آگهی اجاره مسکن آن‌ها بین ۴۰ تا ۵۰ درصد است، محله‌هایی نظیر احمدآباد، باغ ملک‌آباد، کلاهدوز، کوه‌سنگی، گوهرشاد و … دیده می‌شوند که هر کدام بخشی از جاذبه‌هایی توریستی مشهد از بعد مذهبی، پزشکی، رفاهی و طبیعی در خود جای داده‌اند که همه‌ساله مسافران زیادی را به سمت خود می‌کشانند.

از این رو علاوه بر دسترسی به مراکز شهری، فرضیه دیگری را برای سهم بالای مسکن استیجاری برای این ۳۵ محله می‌توان مطرح کرد و آن هم مربوط به اجاره‌دادن این خانه‌ها به مسافران و گاه مهاجران است. اجاره‌نامه‌هایی که گاه برای یک روز و گاه برای چند سال منعقد می‌شوند و به هر حال سهم آگهی مسکن استیجاری در این محله‌ها را به بیش از ۴۰ درصد می‌رسانند. البته باید توجه داشت که این آگهی‌ها لزوماً منجر به عقد قرارداد نهایی نمی‌شوند و نمی‌توان آن را معیاری برای سهم مسکن استیجاری یا تملیکی در شهرهای مختلف دانست. حتی ممکن است برخی خانه‌ها هم در بخش آگهی‌های فروش و هم در بخش آگهی‌های اجاره درج شده باشند.

علاوه بر نکات ذکرشده، محله‌هایی نظیر فرهنگ، فرامرز عباسی و هاشمیه که جزو گران‌ترین محله‌های مشهد در پایان تابستان سال جاری بوده‌اند نیز در این فهرست قرار دارند تا مشخص شود ارتباط تعداد آگهی‌های اجاره‌نشینی با قیمت ملک در محله‌های مشهد نیز چندان بی‌معنا نیست. درنتیجه صاحبان املاک در این محله‌ها نیز به کسب سود از طریق اجاره دادن ملک خود گوشه‌چشمی دارند. به نظر می‌رسد شهروندانی که تمایل به سکونت در محله‌های لوکس شهر دارند، اما هنوز قدرت خرید بالایی پیدا نکرده‌اند، بهترین مشتریان این آگهی‌ها باشند.

محله‌هایی با سهم ۴۰ تا ۵۰ درصدی در آگهی‌های مسکن استیجاری دیوار مشهد

با کلیک روی نام هر محله، آگهی‌های اجاره آن را می‌بینید

تمایل کمتر قدیمی‌ها به اجاره‌دادن مسکن

در شهر مشهد زمانی که به سمت حرم مطهر امام رضا (ع) حرکت می‌کنیم با محله‌هایی مواجه می‌شویم که مشخصاً از قدمت بالاتری برخوردار هستند و بیشتر سکنۀ قدیمی مشهد و به‌اصطلاح بومی‌های این شهر در آن محله‌ها سکونت دارند. از این رو هر چه به این محله‌ها نزدیک‌تر می‌شویم از حجم آگهی‌های مسکن استیجاری در دیوار کاسته می‌شود.

همان‌طور که محله‌های تازه‌تأسیس و خانه‌های نوساز بیشترین حجم آگهی‌های اجاره‌نشینی را در سایت دیوار به خود اختصاص داده‌اند، به نظر می‌رسد قدیمی‌ترهای مشهد تمایل کمتری به اجاره دادن واحد مسکونی خود دارند. تا جایی که در بین ۱۵۲ محلۀ مورد بررسی، سهم آگهی‌های مسکن استیجاری در ۸۳ محله بین ۲۰ تا ۴۰ درصد قرار دارد. حتی هنرستان و آزادشهر که طبق آگهی‌های دیوار جزو گران‌ترین محله‌های استیجاری و تملیکی مشهد در پایان تابستان بودند، در این فهرست قرار دارند. البته این محله‌ها نیز با ثبت سهم بیش از ۳۹ درصدی آگهی‌های استیجاری فاصله‌ای تا قرار گرفتن در جدول فوق نداشتند. از این رو قاعدۀ ارتباطی قیمت مسکن با حجم آگهی‌های اجاره‌نشینی را نمی‌توان با اتکا به قرار گرفتن این دو محله در این جدول، زیر سؤال برد.

از سوی دیگر، قرار گرفتن طبرسی، بلوار توس، ایثارگران و سیدی که جزو پنج محلۀ ارزان مشهد در پایان تابستان بوده‌اند در این فهرست، وجود چنین رابطه‌ای را مسجل می‌سازد. موضوعی که در شهر مشهد به‌طور خاص با موضوع نزدیکی به حرم نیز پیوند خورده است.

محله‌هایی با سهم متوسط مسکن استیجاری در آگهی‌های دیوار مشهد

با کلیک روی نام هر محله، آگهی‌های اجاره آن را می‌بینید

محله‌هایی با کمترین سهم آگهی مسکن استیجاری

کمی بالاتر زمانی که به پنج محلۀ ارزان‌قیمت مشهد برای خرید خانه اشاره شد، جای یک مورد خالی بود. محلۀ گل‌بهار پنجمین نام و البته ارزان‌ترین محلۀ مشهد در پایان تابستان امسال است.

بررسی آگهی‌های دیوار نشان می‌دهد که هر مترمربع واحد مسکونی در این محله در پایان شهریور ۱۴۰۰ به‌طور متوسط ۴.۸۴ میلیون تومان عرضه می‌شد. قیمتی که احتمالاً در چانه‌زنی‌های نهایی کمتر هم شده است. حال طی تابستان امسال تنها ۱۶.۳ درصد از آگهی‌های املاک این محله مربوط به مسکن استیجاری بوده‌اند. این یعنی در محله‌هایی که خانه با قیمت پایین‌تری عرضه می‌شود، عرضه و تقاضا برای اجاره ملک هم کاهش می‌یابد و افراد ترجیح می‌دهند در این محله‌ها به جای اجاره، پول خود را صرف خرید ملک کنند. البته روند حرکتی بازار مسکن ایران طی یک سال اخیر نیز به گونه‌ای بوده که گویا سرمایه‌گذاری در محله‌هایی که تا امروز رشد کمتری داشته‌اند، به‌صرفه‌تر است. از این رو به نظر می‌رسد این امر در کاهش آگهی مسکن استیجاری در این محله‌ها بی‌تأثیر نیست.

به جز گلبهار، در ۲۴ محلۀ دیگر سهم آگهی‌های مسکن اجاره‌ای به پایین‌تر از ۲۰ درصد می‌رسد که در این بین ایوان با ۳.۱ درصد، کمترین سهم را در بین محله‌های مشهد برای آگهی‌های استیجاری مسکن دارد.

اگر با موشکافی بیشتری به جدول زیر بپردازیم، مشخص می‌شود که کمترین این آگهی‌ها مربوط به لبۀ مرزی جنوب‌شرق مشهد و منطقۀ ۷ می‌شود. یعنی جایی که تا حدودی از بافت شهری فاصله گرفته و ساختمان‌های شهری، بافت روستایی پیدا می‌کنند. موضوعی که خود نشانه‌ای از قدمت این محله‌ها، ارزانی خانه‌ها و سکونت صاحبان املاک در آنجا دارد.

به نظر می‌رسد بازدهی اجارۀ این خانه‌ها تا حدی ناچیز است که بسیاری از شهروندان ترجیح می‌دهند خانه خالی بماند تا اینکه آن را در اختیار مستأجر بگذارند. از این رو به نظر می‌رسد محله‌ها هرچه نسبت به مرکز شهر و حرم مطهر بیشتر فاصله می‌گیرند، سهم آگهی‌های مسکن استیجاری در آن‌ها نیز بیشتر کاهش می‌یابد. بر اساس این بررسی‌ها به نظر می‌رسد عمر ساختمان‌ها بیشترین تأثیر را در شکل‌گیری محله‌هایی استیجاری در مشهد دارند. هر چه قدمت محله بیشتر باشد، نرخ اجاره‌نشینی پایین‌تر و بالعکس، با هر چه محله‌ها جدیدتر و خانه‌ها نوسازتر، آگهی‌های اجاره مسکن بیشتر.

محله‌هایی با کمترین سهم از آگهی‌های مسکن استیجاری دیوار مشهد

با کلیک روی نام هر محله، آگهی‌های اجاره آن را می‌بینید

 نویسنده: اشکان راد